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Um- und Anschlussfinanzierung

Tipps zur Vorfälligkeitsentschädigung sowie zum Forward- und Paralleldarlehen

von Wirtschaftsberater Michael Vetter, Dortmund

In der „Kunden-Bank-Beziehung“ birgtkaum ein anderer Bereich ein derartig großes Konfliktpotenzialwie die Vorfälligkeitsentschädigung, die von denKreditinstituten bei der vorzeitigen Kündigung einesFestzinskredits zur Immobilienfinanzierung mit vertraglich vereinbarterLaufzeit berechnet wird. Die Berechnungsmethodik ist für denKreditnehmer oft nur schwer zu durchschauen. Nachfolgend geben wireinige Hinweise dazu, wann eine Vorfälligkeitsentschädigungin welcher Höhe verlangt werden kann. Außerdem zeigen wirFinanzierungsalternativen zur Umgehung einerVorfälligkeitsentschädigung auf, mit deren Hilfe trotzdem vomniedrigen Zinsniveau profitiert werden kann.

BGH-Rechtsprechung zur Vorfälligkeitsentschädigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Intransparenzvon Vorfälligkeitsentschädigungen für Kreditnehmeroffenbar erkannt und während der vergangenen Jahre diverse Urteileveröffentlicht, die zu einer höheren Transparenz und einembesseren Verständnis beim Kreditnehmer führen sollen. Um dieszu erreichen, entwickelten die BGH-Richter entsprechende Vorgaben, wannein Kreditnehmer zur vorzeitigen Darlehenskündigung berechtigt istund was die Bank dann für ihren entgangenen Gewinn alsEntschädigung verlangen kann.

Fall 1: Kündigungsgründe „Immobilienverkauf“ und „Absicherung eines höheren Kredits“

Die vorzeitige Kündigung einesFestzinskredits mit vertraglich vereinbarter Laufzeit ist seitens desKreditnehmers grundsätzlich nur dann möglich, wenn diefinanzierte Immobilie aus privaten Gründen – zum Beispiel imZuge einer Scheidung – verkauft werden soll. Ebenso möglichist eine Kündigung, wenn die Immobilie zur Absicherung eineshöheren Kredits beliehen werden soll, den der bisherigeKreditgeber aber nicht zur Verfügung stellen will (Urteil vom 1.Juli 1997, Az: XI ZR 197/96 und Urteil vom 1. Juli 1997, Az: XI ZR267/96).

In derartigen Situationen muss die finanzierendeBank oder Sparkasse einer vorzeitigen Kreditkündigung zustimmen.Sie ist dann aber auch berechtigt, eine Entschädigung für dieihr durch die vorzeitige Kreditkündigung entgehenden Zinsen inRechnung zu stellen. Dabei hat sie sich an den Vorgaben eines weiterenBGH-Urteils zu orientieren (Urteil vom 7. November 2000, Az: XI ZR27/00). Dieses Urteil verpflichtet die Bankinstitute, bei derBerechnung der korrekten Vorfälligkeitsentschädigung entwedervon einer Wiederanlage des an sie zurückgezahlten Kreditbetragesin Pfandbriefen – also festverzinslichen Wertpapieren – vonHypothekenbanken („Aktiv-Passiv“-Vergleich) oder von einerNeuvergabe der Darlehensmittel an einen anderen Kreditnehmer(„Aktiv-Aktiv“-Vergleich) auszugehen. Auf der nächstenSeite finden Sie einen Vergleich dieser beiden Berechnungsmethoden undein Berechnungsbeispiel für den„Aktiv-Passiv“-Vergleich.

Fall 2: Kündigungsgrund „Umschuldung“

Will ein Kreditnehmer ein Festzinsdarlehen mitvertraglich vereinbarter Laufzeit ohne einen zwingenden Grundkündigen (zum Beispiel weil er durch eine Umschuldung niedrigereZinszahlungen erreichen will) so ist der Kreditgeber lautBGH-Rechtsprechung nicht verpflichtet, diesem Wunsch nachzukommen. Dennnaturgemäß sind beide Vertragspartner zurVertragserfüllung verpflichtet.

Entlässt die Bank den Kreditnehmer auffreiwilliger Basis vorzeitig aus dem Kreditvertrag, so kann sie die zuzahlende Vorfälligkeitsentschädigung weitgehend nach eigenenVorstellungen festlegen (Urteil vom 6. Mai 2003, Az: XI ZR 226/02;erhältlich unter www.bundesgerichtshof.de unter der Rubrik„Entscheidungen“). Nur sittenwidriger Wucher, den Gerichtein der Regel ab einer Verdoppelung des sonst üblichen Zinssatzesansetzen, ist nicht erlaubt.

Kommentar: Dieseaktuelle BGH-Entscheidung räumt den Kreditinstituten eineweitgehende Entscheidungsfreiheit ein. Es bleibt zu hoffen, dass dieKreditinstitute vor allem im Interesse einer auch zukünftigvertrauensvollen „Kunden-Bank-Beziehung“ keine„Profit-Optimierung“ betreiben und sich in jedem Einzelfallihrer Verantwortung bewusst sind. Auf der anderen Seite sollten sichnatürlich auch die Kreditnehmer über die Folgen einer meistlangfristigen Immobilienfinanzierung und den damit verbundenenvertraglichen Verpflichtungen im Klaren sein.

Tipp: Je nachVerhandlungsgeschick kann eine Vorfälligkeitsentschädigungtrotz schnellerer Kreditablösung dadurch vermieden werden, dassder Kreditnehmer bereits bei Kreditabschluss die kostenloseMöglichkeit von außerplanmäßigen Tilgungen ineiner bestimmten Höhe pro Jahr vereinbart.

Finanzierungsalternativen bei Baukrediten zur Sicherung günstiger Konditionen

Wer keine Vorfälligkeitsentschädigungzahlen, sich aber für die Zukunft trotzdem die derzeitgünstigen Zinssätze sichern will, kann dies mit Hilfe einesso genannten Forward-Darlehens oder eines Paralleldarlehens tun.

Das Forward-Darlehen

Eine je nach Einzelfall durchaus interessanteKreditvariante ist das Forward-Darlehen, bei dem ein Darlehen fürdie Zukunft bereits heute – also quasi „auf Vorrat“– zu einem festen Zinssatz abgeschlossen wird. Dieses Darlehenlöst dann das in der Zukunft fällige Erstdarlehen zeitgerechtab. Die Vorratshaltung lässt sich der Kreditgeber natürlichbezahlen: Je nach Bank oder Sparkasse beträgt der bis zurInanspruchnahme des Anschlussdarlehens berechnete Zinsaufschlag etwa0,02 bis 0,03 Prozent pro Monat.

Soll beispielsweise in einem Jahr ein Kredit inAnspruch genommen werden und liegt das derzeitige Zinsniveau fürdiesen Kredit bei 4,5 Prozent, so kann der Kredit bereits heute unterBerücksichtigung eines monatlichen Zinsaufschlags in Höhe von0,03 Prozent zu einem Zinssatz von 4,9 Prozent pro Jahr vereinbartwerden. Bei zufriedenstellender Kreditwürdigkeit können durchgeschicktes und hartnäckiges Verhandeln möglicherweise nochbessere Konditionen erzielt werden.

Tipp: Bei derVerbraucherzentrale Bremen ist jeden Dienstag eine Marktübersichtüber die aktuellen Angebote für Forward- Darlehen gegenZahlung einer Gebühr in Höhe von 5 Euro erhältlich(Anschrift: Verbraucherzentrale Bremen, Altenweg 4, 28195 Bremen,Telefon: 0421/160- 777, E- Mail: info@verbraucherzentrale- bremen.de,Internet: www.verbraucherzentrale- bremen.de).

Das Paralleldarlehen

Alternativ zum Forward- Darlehen sollte auchüber ein so genanntes Paralleldarlehen nachgedacht werden –vor allem, wenn das alte Darlehen nur noch einige Monate läuft:Ähnlich wie beim Vorratsdarlehen werden die Kreditzinsen bereitsvorab für Kreditnehmer und Kreditgeber verbindlich festgelegt. Dadas Paralleldarlehen ebenfalls erst in der Zukunft abgerufen wird,stellt die Bank Bereitstellungszinsen von in der Regel 0,25 Prozent proMonat bis zur Inanspruchnahme des Darlehens in Rechnung. Allerdingswerden diese Bereitstellungszinsen meist nicht ab sofort, sondern– je nach Kreditgeber – erst nach drei oder sechs Monatenberechnet. Hier kommt es wiederum auf das Verhandlungsgeschick an.

Tipp: Die Angebote derKreditgeber sollten sorgfältig geprüft und miteinanderverglichen werden. Einen kostenpflichtigen „Darlehens-Check“ der Zeitschrift „Capital“ finden Sie imInternet unter www.darlehenscheck.de. Bedacht werden muss zudem, dassauch beim Forward- Darlehen und beim Paralleldarlehen vertraglicheVerpflichtungen eingegangen werden, an die sich der Kreditnehmer haltenmuss – und zwar auch dann, wenn die allgemeinen Zinssätze inden kommenden Monaten entgegen seiner Einschätzungzurückgehen bzw. stagnieren statt steigen. Ein Ausstieg aus denDarlehensverpflichtungen ist dann erfahrungsgemäß nur miteiner entsprechenden Abstandszahlung möglich. Zu weit in dieZukunft hinein sollten „Vorab“-Darlehen also nichtvereinbart werden.


Quelle: Zahnärzte-Wirtschaftsdienst - Ausgabe 12/2003, Seite 20

Quelle: Ausgabe 12 / 2003 | Seite 20 | ID 109177