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01.02.2005 | Praxismietvertrag. Teil 2

Mietvertrag der Zahnarztpraxis: Vorsicht Falle – insbesondere beim Praxisverkauf!

von Rechtsanwalt Dr. Christian Freund, München

Der erste Teil des Beitrages zum Mietvertrag der Zahnarztpraxis im letzten „Zahnärzte Wirtschaftsdienst“ befasste sich mit der genauen Beschreibung des Mietobjekts, der Laufzeit des Vertrages sowie mit den maßgeblichen Regelungen beim Mietzins, den Nebenkosten und der Kaution. Der folgende zweite Teil des Beitrages thematisiert nun weitere wichtige Regelungsbereiche im Mietvertrag aus Sicht des Zahnarztes, die in der täglichen Praxis immer wieder zu Problemen oder gar gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Vermieter führen. 

Einbauten, Umbauten und Rückbaupflichten

Regelmäßig werden die angemieteten Räumlichkeiten nach den individuellen Wünschen des Mieters mehr oder weniger aufwändig umgebaut. Diese Maßnahmen beinhalten zum Beispiel gestalterische Elemente, eine neue Raumaufteilung oder notwendige Installationen.  

 

Im Rahmen des Mietvertrages ist darauf zu achten, dass derartige Maßnahmen nach den Vorstellungen des Mieters durchgeführt werden können und bei Beendigung des Mietverhältnisses möglichst keine so genannten Rückbauverpflichtungen zu erfüllen sind. Der Mieter sollte also nicht verpflichtet sein, bei Auszug den ursprünglichen Zustand der Praxisräume wieder herstellen zu müssen.  

 

Rückbauverpflichtungen, insbesondere wenn der Umfang nicht exakt beschrieben ist, schrecken bei einem Praxisverkauf in besonderem Maße potenzielle Kaufinteressenten ab oder führen dazu, dass Abschläge vom Kaufpreis zur Erfüllung dieser Verpflichtungen hingenommen werden müssen. Sofern im Mietvertrag diesbezüglich keine Regelungen enthalten sind oder der Vermieter den Um- und Einbauten über das Ende des Mietverhältnisses hinaus nicht ausdrücklich zugestimmt hat, wird der Mieter die Mieträumlichkeiten in dem Zustand zurückzugeben haben, in dem er sie seinerzeit übernommen hat, was mit enormen Kosten verbunden sein kann. 

 

In diesem Zusammenhang gilt: Wesentliche Um- und Einbauten, insbesondere mit nachhaltigen Eingriffen in die Bausubstanz, dürfen, soweit nicht schon im Mietvertrag geregelt, nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters erfolgen. Anderenfalls kann dies sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters sein. Eine interessengerechte Regelung im Mietvertrag könnte daher wie folgt lauten: 

 

Formulierungsvorschlag für eine Umbauklausel

Bauliche Veränderungen, Um- und Ausbauten kann der Mieter mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters vornehmen. Liegt diese nicht vor, kann der Vermieter Rückbau bzw. Beseitigung auf Kosten des Mieters bei der Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Sofern der Vermieter baulichen Veränderungen, Um- und Ausbauten zugestimmt hat, kann er am Ende des Mietverhältnisses eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nur verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird. Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes kann insbesondere dann nicht verlangt werden, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die den Wert der Mietsache objektiv erhöhen oder zur Verbesserung der Mietsache geeignet sind. Behördliche Genehmigungen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen holt der Mieter auf eigene Kosten ein.  

(Praxis-)Schilder

Bei Zahnarztpraxen ist die Anbringung von Schildern am Gebäude von wesentlicher Bedeutung. Dies schließt insbesondere auch die Erlaubnis zur Anbringung von Hinweisschildern bei versteckt liegenden Praxiseingängen wie auch den Hinweis auf Parkmöglichkeiten ein. Eine entsprechende Erlaubnis sollte deshalb im Mietvertrag geregelt sein. Unabhängig von vertraglichen Regelungen müssen auch berufsrechtliche Bestimmungen hinsichtlich der Schildergröße und deren Gestaltung beachtet werden. Der Mieter sollte jedenfalls die Gestaltung und Größe der anzubringenden Schilder selbst bestimmen können. 

 

Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses ist es günstig, wenn die vertragliche Erlaubnis besteht, das bisherige Praxisschild – gegebenenfalls mit einem entsprechenden Hinweis auf die neuen Praxisräumlichkeiten – für die Dauer von sechs, besser noch zwölf Monaten an dem bisherigen Mietobjekt zu belassen. Auch dies bedarf einer Vertragsregelung und ist nicht ohne weiteres gestattet. 

Praxiskooperationen und Untermietung

Ein wichtiger Punkt beim Praxismietvertrag ist auch die Möglichkeit, in den angemieteten Räumlichkeiten Praxiskooperationen – wie zum Beispiel eine Praxisgemeinschaft oder Gemeinschaftspraxis – möglichst unabhängig von einer Zustimmung des Vermieters betreiben zu können. Unter Umständen kann hier auch die Möglichkeit eines Medizinischen Versorgungszentrums mit einbezogen werden.  

 

Mit Blick auf den zunehmenden Kostendruck sollte im Mietvertrag ausdrücklich auch die Möglichkeit der Untervermietung zugelassen sein, insbesondere an medizinische Berufe. Auch die Untervermietung sollte möglichst unabhängig von einer Zustimmung sein und dem Vermieter keine Zuschläge auf die eigene Miete gestatten. 

 

Formulierungsvorschlag für eine Nutzungsklausel

Der Mieter ist berechtigt, in den Mieträumlichkeiten auch Praxiskooperationen wie zum Beispiel eine Praxisgemeinschaft oder Gemeinschaftspraxis oder ein Medizinisches Versorgungszentrum zu betreiben. Der Mieter ist weiterhin berechtigt, die Mieträume ganz oder teilweise unterzuvermieten. In beiden Fällen erhöht sich die Miete nicht. Dem Vermieter ist eine Untervermietung mitzuteilen. 

Konkurrenzschutzklausel

Auch die Vereinbarung so genannter Konkurrenzschutzklauseln ist in Mietverträgen üblich. Damit verpflichtet sich der Vermieter, Räumlichkeiten in dem gleichen Mietobjekt oder nahe gelegenen anderen ihm gehörenden Objekten nicht an einen Zahnarzt der gleichen Fachrichtung zu vermieten oder eine entsprechende Vermietung nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters vorzunehmen. Bei Zahnärzten sollte dies auch die Vermietung an Kieferchirurgen und Kieferorthopäden einschließen. 

Nachfolgeregelungen

Wichtig für den Zahnarzt sind mietvertragliche Regelungen für den Fall des Praxisverkaufs, einer Berufsunfähigkeit oder der Berufsaufgabe. Idealerweise sollten hier vertragliche Bestimmungen angestrebt werden, die es dem Praxisinhaber ermöglichen, das Mietverhältnis „automatisch“ auf einen Nachfolger – der nicht zwingend Arzt oder Zahnarzt sein muss – zu übertragen. Selbstverständlich ist dies aber nicht, da eine Übertragung des Mietverhältnisses für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung ist und er zukünftig einen anderen Vertragspartner hat.  

 

Sofern eine derartige Regelung vom Vermieter nicht akzeptiert wird, sollten die Einspruchsmöglichkeiten seitens des Vermieters gegen einen Nachmieter möglichst beschränkt sein und keinesfalls die Übertragung des Mietverhältnisses von einer mehr oder weniger ins Belieben des Vermieters gestellten Zustimmung abhängig machen. Diese Regelungen werden insbesondere dann bedeutsam, wenn das Mietverhältnis für längere Zeit befristet eingegangen wurde, so dass der Vermieter die Möglichkeit hätte, zum Beispiel den Verkauf der Praxis dadurch zu erschweren oder gar unmöglich zu machen, indem er einen vorgeschlagenen Nachfolger nicht in das Mietverhältnis aufnimmt.  

 

Insbesondere in zulassungsbegrenzten Bereichen kommt diesen mietvertraglichen Regelungen eine nochmals gesteigerte Bedeutung zu. Wie die Erfahrung zeigt, weisen zahlreiche Mietverträge hier in der Praxis deutliche Defizite auf. Es ist deshalb zu empfehlen, den Mietvertrag unter diesem Gesichtspunkt zu überprüfen und gegebenenfalls auf eine Änderung frühzeitig hinzuwirken, wenn zum Beispiel ein Verkauf der Praxis in einigen Jahren beabsichtigt ist. 

 

Formulierungsvorschläge für eine Nachfolgeklausel

Im Fall des Praxisverkaufs oder bei Beendigung der Berufstätigkeit ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis auf einen geeigneten Nachmieter zu übertragen. Der Käufer oder Nachmieter tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. 

Falls diese Übertragungsregelung nicht akzeptiert wird: 

Im Fall des Praxisverkaufs oder bei Beendigung der Berufstätigkeit ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis auf einen geeigneten Nachmieter zu übertragen. Der Nachmieter tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Der Vermieter kann der Übertragung des Mietverhältnisses nur aus einem wichtigen Grund in der Person des Nachmieters widersprechen. Ein Widerspruch ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter diesen nicht innerhalb eines Monats nach der Mitteilung über den Eintritt eines Nachmieters schriftlich geltend macht. 

 

Sofern sich auf Seiten des Vermieters Veränderungen – zum Beispiel durch einen Verkauf des Hauses oder Tod – ergeben, wird das Mietverhältnis dadurch grundsätzlich nicht berührt. Überlegenswert ist in diesem Zusammenhang, sich als Mieter ein Vorkaufsrecht (notarielle Beurkundung erforderlich!) einräumen zu lassen. Die Übernahme der Praxisräume in das Betriebsvermögen sollte aber unbedingt zuvor steuerlich geprüft werden, da hiermit bei einer späteren Berufsaufgabe weitreichende steuerliche Konsequenzen verbunden sein können. 

Tod des Mieters

Beim Tod des Mieters steht sowohl den Erben wie auch dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats, nachdem sie von dem Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, zu. Es kann dann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres) außerordentlich gekündigt werden.  

 

Ein Praxisnachfolger wird schon wegen des Nachbesetzungsverfahrens in so kurzer Zeit kaum zu finden sein. Es empfiehlt sich deshalb, für den Fall des Todes des Mieters das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 580 BGB dahingehend vertraglich abzuändern, dass das Sonderkündigungsrecht innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach dem Tod des Mieters ausgeübt werden kann. Ideal wäre auch hier die Möglichkeit, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger möglichst ohne Widerspruchsmöglichkeiten des Vermieters übertragen zu können. 

Fazit

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie auf Klauseln im Mietvertrag hinwirken, die Ihre Belange genügend berücksichtigen. 

Quelle: Ausgabe 02 / 2005 | Seite 11 | ID 95184