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Praxisimmobilie, Teil 1

Wer sollte Immobilieneigentümer sein?

von Dipl.-Kfm. Hans-Jürgen Jaborek, Steuerberater, Aldersbach

Mieter von Praxisräumen, die ihrePraxistätigkeit ausweiten oder die aus strategischen Gründeneinen anderen Standort beziehen wollen, stehen häufig vor derFrage, ob sie die neuen Praxisräume wieder anmieten oder aber eineImmobilie kaufen sollen. Entscheiden sie sich für denImmobilienkauf, sollten auch die steuerlichen Auswirkungen bedachtwerden. Es kann nämlich steuerlich vorteilhaft sein, wenn sich dieImmobilie nicht im Eigentum des Praxisinhabers befindet.

Fall 1: Der Praxisinhaber ist Immobilieneigentümer

Erwirbt der Zahnarzt selbst eine Immobilie odererrichtet er einen Neubau, in dem er neben seiner Privatwohnung auchseine Praxis unterbringt, so werden diejenigen Teile des Gebäudes,die für die zahnärztliche Tätigkeit genutzt werden, zumBetriebsvermögen der Zahnarztpraxis.

Optimierung des Betriebsausgabenabzugs

Von den Aufwendungen, die auf dasGesamtgebäude entfallen (zum Beispiel die Grundsteuer und dieAbschreibungen), kann nur der Teil der Kosten als Betriebsausgabenabgesetzt werden, der entsprechend dem Nutzflächenanteil auf diePraxisräume entfällt (zum Beispiel 50 Prozent). Aufwendungen,die direkt den Praxisräumen zugerechnet werden können (zumBeispiel Malerarbeiten im Wartezimmer) dürfen dagegen in vollerHöhe als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

Auch Kreditzinsen können grundsätzlichnur anteilig als Betriebsausgaben angesetzt werden. Der Bundesfinanzhofhat allerdings in zwei Urteilen (Urteil vom 27. Oktober 1998, Az: IX R44/95 und Urteil vom 9. Juli 2002, Az: IX R 65/00)Gestaltungsmöglichkeiten aufgezeigt, die sowohl bei derHerstellung als auch bei der Anschaffung einer Immobilie eine deutlichhöhere Zuordnung von Zinsen zum betrieblich genutzten Bereichermöglichen*. Diese Zuordnungsmöglichkeit wird inzwischenauch von der Finanzverwaltung akzeptiert (BMF-Schreiben vom 10.Dezember 1999, Az: IV C 3 S 2211 - 34/99 und vom 24. April 2003, Az: IVC 3 S 2211 - 55/03).

Im Herstellungsfall(Urteil vom 27. Oktober 1998) sollte in der Bauphase eine strikteTrennung der Baukonten erfolgen, die jeweils mit Eigen- bzw.Fremdkapital ausgestattet sind. Von dem Baukonto, auf den dasBetriebsdarlehen eingezahlt wird, sind ausschließlich dieAufwendungen für den betrieblichen Gebäudeteil zu begleichen.Auf das Gesamtgebäude entfallende Kosten – zum Beispielfür den Rohbau – sind mit einem weiteren getrennten Darlehenzu bezahlen, dessen Zinsen anteilig abziehbar sind. Dieses zweiteDarlehen sollte vorrangig getilgt werden. Die eindeutig zuzuordnendenAufwendungen für den selbstgenutzten Teil sind dagegen von einemKonto zu bezahlen, das mit Eigenmitteln ausgestattet wurde. Durch dieseTrennung kann eine eindeutige Beziehung des Betriebsdarlehens zumfür die Praxis genutzten Gebäudeteil geschaffen und damit einvollständiger Abzug dieser Schuldzinsen erreicht werden. Dabeisollte bereits in den Darlehensverträgen mit der Bank dieVerwendung der Darlehen dokumentiert werden. Außerdem sollte– soweit möglich – auf eine getrennte Abrechnung dereinzelnen Bereiche durch die Bauhandwerker geachtet werden.

Im Urteil vom 9. Juli 2002 eröffnete der BFH diese Möglichkeit auch für die Anschaffung von Gebäuden.Dazu müssen die Anschaffungskosten zunächst denunterschiedlich genutzten Gebäudeteilen zugeordnet werden. Dieskann durch die Vertragspartner bereits im notariellen Kaufvertraggeschehen – ansonsten gilt der Kaufpreis für dieFinanzverwaltung als nach den Nutzflächen aufgeteilt. Die beidenTeilbeträge der Anschaffungskosten sind dann getrennt mit Eigen-bzw. Fremdmitteln zu finanzieren. Dabei sollte bereits in demBetriebsdarlehensvertrag und auf der Überweisung vermerkt werden,dass mit diesem Betrag die Anschaffungskosten der freiberuflichgenutzten Räume beglichen werden.

* Siehe dazu auch den Beitrag„Steuergünstige Finanzierung von gemischt genutztenGebäuden“ im „Zahnärzte-Wirtschaftsdienst“Nr.12/2002, S. 7 ff. (Abruf-Nr. 032678 unter www.iww.de).

Versteuerung des Veräußerungs- oder Entnahmegewinns

Wird das Gebäude veräußert, sowird der Veräußerungsgewinn des betrieblichenGebäudeteils im Rahmen der Praxisgewinnermittlung besteuert.Ändert sich der Umfang der betrieblichen Nutzung desPraxisgebäudes, weil zum Beispiel die Räume privat genutztwerden sollen oder weil im Zusammenhang mit der Aufgabe der Praxis dasPraxisgebäude vermietet wird, so kommt es zurÜberführung dieses Gebäudeteils ins Privatvermögenund damit zur Besteuerung eines Entnahmegewinns. Liegen dieVoraussetzungen einer Praxisveräußerung oder Aufgabe vor,ist der Gewinn Teil des nach den §§ 16 und 34Einkommensteuergesetz steuerlich begünstigtenVeräußerungs- bzw. Aufgabegewinns.

Ausnahme: WerdenGebäudeteile ohne Aufgabe der zahnärztlichen Tätigkeitvermietet (zum Beispiel bei einer Verkleinerung der Praxis) so kann dervermietete Gebäudeteil so genanntes geduldetesBetriebsvermögen bleiben. Eine Entnahme muss dann nicht erfolgen.

Nachfolgend ein Beispiel zum laufendenBetriebsausgabenabzug der Aufwendungen für das Praxisgebäudeund zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns nach Aufgabe derBerufstätigkeit.

Fall 2: Der Zahnarzt-Ehegatte ist Immobilieneigentümer

Ist der Praxisinhaber Alleineigentümer derImmobilie, so wird das für die Praxis genutzte Gebäude zumBetriebsvermögen, was bei einer späterenVeräußerung oder Entnahme zur Versteuerung einesVeräußerungs- bzw. Entnahmegewinns führt. Ist dagegender Zahnarzt-Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie* und wird dasGebäude vom Zahnarzt für die Praxis genutzt, so bleibt dieImmobilie im Privatvermögen.

Vorteil: Bei einerImmobilie im Privatvermögen ist – nach derzeitigerRechtslage – nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfristeine steuerfreie Veräußerung möglich. Werden diePraxisräume nach der Beendigung der Praxistätigkeit insgesamtprivat genutzt oder anderweitig vermietet, bleibt die Entnahmeebenfalls ohne steuerliche Konsequenzen.

Ein wichtiger Aspekt bei dieserGestaltungsvariante ist der Abschluss eines Mietvertrages zwischen denEhegatten. Nur wenn ein steuerlich anerkanntes Mietverhältnisvorliegt, kann der vermietende Ehegatte die Gebäudeaufwendungen– wie Abschreibungen und Kreditzinsen – steuerlich alsWerbungskosten geltend machen und der Zahnarzt die Miete alsBetriebsausgaben absetzen. Damit der Mietvertrag steuerlich anerkanntwird, sollte darauf geachtet werden, dass er zu Bedingungen wie unterfremden Dritten abgeschlossen und entsprechend durchgeführt wird.

Nachteilig ist in diesen Fällen der geringereAbschreibungssatz bei nicht für Wohnzwecke genutzten Gebäudenim Privatvermögen in Höhe von 2 Prozent gegenüber einerAbschreibung von zumindest 3 Prozent bei Gebäuden imBetriebsvermögen (die degressive AfA ist bei nicht fürWohnzwecke genutzten Gebäuden nicht möglich). Außerdemmuss bei dieser Gestaltung auch bedacht werden, dass der Praxisinhabernur Mieter des Gebäudes ist, was vor allem im ScheidungsfallBedeutung erlangen könnte. Für diesen Fall sollte zusammenmit einem Rechtsanwalt eine den Zahnarzt und seine Praxistätigkeitschützende „Scheidungsklausel“ erarbeitet werden.

Ausblick: In der nächsten Ausgabe werden die Vor- und Nachteile des Gestaltungsmodells „Immobilien-GbR“ erläutert.

* Zu Fragen der Finanzierung der Immobilie undden Konsequenzen von Geldschenkungen zwischen den Ehegatten sollten SieIhren Steuerberater befragen.

Quelle: Zahnärzte-Wirtschaftsdienst - Ausgabe 12/2003, Seite 13

Quelle: Ausgabe 12 / 2003 | Seite 13 | ID 109174