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Mietrechtsreform

Neues Mietrecht ab dem 1. September - die wichtigsten Änderungen im Überblick

Für Mieter und Vermieter von privatemWohnraum gelten vom 1. September 2001 an neue Spielregeln, denn zudiesem Zeitpunkt tritt das neue Mietrechtsreformgesetz in Kraft. DieMehrzahl der Rechtsänderungen geht zu Gunsten der Mieter und zuLasten der Vermieter. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblicküber die wichtigsten Änderungen.

Betriebskostenabrechnung

Alt: Bisher existierte eine feste Abrechnungsfristlediglich für den preisgebundenen Wohnraum. Wer diese Fristversäumte, konnte keine Nachzahlungen mehr geltend machen.

Neu: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieterbei allen Mietverhältnissen spätestens zwölf Monate nachEnde der Abrechnungsperiode zugegangen sein. Da es sich hierbei um eineso genannte „Ausschlussfrist“ handelt, kann der Vermieternach Ablauf der Frist keine Nachzahlungsansprüche mehr geltendmachen. Der Mieter kann zwar seine Rückzahlungsansprüche auchnach diesem Termin noch geltend machen, für ihn gilt aber ein„Einwendungsausschluss“ von einem Jahr nach Zugang derAbrechnung, das heißt: Einwände gegen dieBetriebskostenabrechnung kann er nur innerhalb von zwölf Monatennach Zugang der Abrechnung erheben.

Die nach dem Verbrauch oder der Verursachungerfassten Betriebskosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen.Anders erfasste Betriebskosten muss der Vermieter nach derWohnfläche umlegen, sofern im Mietvertrag kein andererUmlageschlüssel vereinbart ist.

Kaution

Alt: Bisher musste der Vermieter die Kaution beieiner Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatigerKündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.

Neu: Vermieter und Mieter können eine andere Anlageform vereinbaren.

Kündigungsfristen

Alt: Bisher galten für Vermieter und Mieterdie gleichen Kündigungsfristen: Bei einer Mietvertragslaufzeit vonbis zu fünf Jahren waren dies zunächst drei Monate. Abfünf Jahren betrug sie sechs Monate, nach acht Jahren neun Monateund nach zehn Jahren ein Jahr.

Neu: Unabhängig von der Dauer desMietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist beimMieter drei Monate. Für den Vermieter bleibt es bei der Staffelungder Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses– mit einer Ausnahme: Die einjährige Kündigungsfrist abeiner Wohndauer von zehn Jahren entfällt. Für den Vermieterbeträgt die längste Kündigungsfrist ab einer Wohndauervon acht Jahren neun Monate.

Kündigungsschreiben

Alt: Bisher sollte der Vermieter die Kündigungsgründe aufführen.

Neu: Der Vermieter muss nunmehr seineKündigung ausdrücklich schriftlich begründen, da dieseansonsten unwirksam ist.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen

Alt: Je nach Art der Mieterhöhung galten unterschiedliche Kündigungsfristen für den Mieter.

Neu: Bei jeder Mieterhöhung kann der Mieternunmehr bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang derMieterhöhungserklärung das Mietverhältnisaußerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monatskündigen. Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Alt:Nach einer Kündigung desMietverhältnisses durch den Vermieter, weil der Mieter imZahlungsrückstand liegt, konnte dieser seinerückständige Miete noch innerhalb eines Monats nach Eintrittder Rechtshängigkeit des Räumungsrechtsstreites ausgleichen.Die Kündigung wurde dann unwirksam.

Neu:Diese „Schonfrist“ wird auf zwei Monate verlängert.

Index- und Staffelmiete

Alt: Für die Vereinbarung von Indexmieten(Mieten, die durch einen Preisindex bestimmt werden) und Staffelmieten(Mieten, die in vorher festgelegten Zeiträumen um bestimmteBeträge erhöht werden) galten bisher unterschiedlichezeitliche Beschränkungen.

Neu: Sowohl die Indexmiete als auch dieStaffelmiete können nunmehr unbefristet vereinbart werden. BeiIndexverträgen darf die Miethöhe nur noch an denLebenshaltungskostenindex anknüpfen.

Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten

Alt: Die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten bei der Baufinanzierung war bisher möglich.

Neu: Diese Regelung wurde gestrichen.

Kappungsgrenze für Mieterhöhungen

Alt: Seit dem 1. September 1993 galt fürMieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (=Obergrenze) eine 20- bzw. 30-prozentige Kappungsgrenze (= prozentualeGrenze für Mieterhöhungen).

Neu: Ab dem 1. September 2001 dürfen dieVermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 20Prozent erhöhen.

Qualifizierter Mietspiegel

Alt: Der Mietspiegel galt bisher vor Gericht nebendem Sachverständigengutachten und dem Vorweisen von dreiVergleichswohnungen als ein gleichwertiges Begründungsmittelfür die Mieterhöhung.

Neu: Neben dem einfachen Mietspiegel soll eskünftig den qualifizierten Mietspiegel geben, der als zwingendesBegründungsmittel im vorgerichtlichen Mieterhöhungsverfahrenvorrangig herangezogen werden kann. Der Vermieter kann allerdings auchdie Auffassung vertreten, dass die ortsübliche Vergleichsmietehöher liegt als im qualifizierten Mietspiegel angegeben, und diesmit den übrigen Begründungsmitteln belegen. Als neuesBegründungsmittel kommt künftig auch eine von der Gemeindeoder anderen eingerichtete Mietdatenbank in Betracht.

Zahlungszeitpunkt der Miete

Alt: Bisher war die Miete – zumindest lautGesetz – erst am Monatsende für den bereits abgelaufenenMonat fällig.

Neu:Künftig muss der Mieter laut Gesetz die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats im Voraus zahlen.

Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung

Alt:Der Mieter musste bisher nur solcheUmbaumaßnahmen dulden, mit denen Heizenergie eingespart wird. ElfProzent der Modernisierungskosten durften auf die Jahresmieteaufgeschlagen werden.

Neu: Zukünftig können alleModernisierungsmaßnahmen, die zur Einsparung von Energieführen (zum Beispiel Strom), in die Modernisierungsumlage (nachwie vor elf Prozent) einbezogen werden. Die Ankündigungsfristfür die Modernisierung beträgt drei Monate.

Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Alt: Der Ehegatte und die Familienangehörigenkönnen an Stelle des verstorbenen Mieters in den Mietvertrageintreten und ihn fortsetzen.

Neu: Neben dem Ehegatten undFamilienangehörigen können auch eingetragene Lebenspartnerund Personen, die mit dem Mieter in einem „auf Dauer angelegtengemeinsamen Haushalt leben“, in den Mietvertrag eintreten. Diesgilt nicht für bloße Wohngemeinschaften.

Zeitmietverträge

Alt: Bisher unterschied man zwischen einfachem undqualifiziertem Zeitmietvertrag. Einen einfachen Zeitmietvertrag konntejeder abschließen. Zwei Monate vor Ablauf der Frist durfte derMieter den Vertrag allerdings verlängern, sofern der Vermieternicht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung desMietverhältnisses nachweisen konnte (Eigenbedarf etc.). Einqualifizierter Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsanspruch desMieters konnte nur dann abgeschlossen werden, wenn der Vermieterbereits bei Vertragsschluss einen konkreten Befristungsgrund hatte.

Neu:Für ab dem 1. September abgeschlosseneVerträge kommt nur noch der qualifizierte Zeitmietvertrag mitBefristungsgrund in Frage, welcher im  Mietvertrag festzuhaltenist. Der qualifizierte Zeitmietvertrag kann nunmehr für jedebeliebige Zeitdauer abgeschlossen werden.

Mieterumbauten bei Behinderungen

Alt:Mietereinbauten sind nur innerhalb derMieträume erlaubt und wenn vorher eine Zustimmung des Vermieterseingeholt wurde.

Neu: Behinderte dürfen die Wohnung auf eigeneKosten umbauen, wenn sie den Vermieter informieren.Umbaumaßnahmen sind nunmehr innerhalb und außerhalb derWohnung möglich (zum Beispiel „Treppenlift“ oderÄhnliches). Der Vermieter muss dem moderaten Umbau zustimmen– vorausgesetzt, der Mieter hat vorher gefragt. Zum Ausgleichkann der Vermieter eine zusätzliche Mietsicherheit für dievoraussichtlichen Kosten des Rückbaues verlangen.

Quelle: Zahnärzte-Wirtschaftsdienst - Ausgabe 08/2001, Seite 18

Quelle: Ausgabe 08 / 2001 | Seite 18 | ID 108857