Co-Working-Flächen: Vertragsgestaltung und Insolvenzrisiko

| Eine moderne Vermietungsform im gewerblichen Bereich ist die Vermietung von Co-Working-Flächen. Diese erfreut sich in Innenstädten zunehmender Beliebtheit. Klassische Beispiele sind Gründerzentren, Büroflächen und Arbeitsplätze „auf Zeit“. In der Regel handelt es sich um zweitgebundene gewerbliche „Mietverträge“ mit Kündigungsoption. Ein Rechtsrisiko bildet die drohende Insolvenz des Haupt- oder Untervermieters. Im Folgenden stellen wir die vertraglichen Konstellationen des Co-Working unter Bezug zum Insolvenzrisiko dar. Dabei geht es sowohl um die Vertragskonstellationen als auch um praktische Hinweise zur Absicherung im Insolvenzfall. In der nächsten Ausgabe von MK berichten wir über Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Vermieterpfandrecht. |

1. Vertragliche Einordnung von Co-Working-Flächen

Die rechtliche Grundlage für die Vermietung von Co-Working Flächen ist ein Gewerbemietvertrag über eine Bürofläche. Das Gewerbemietrecht ist bei der Vermietung von Teilflächen und Büroflächen auf Zeit anwendbar. Der Vorteil des Co-Working liegt darin, dass kurzfristige Nutzungskonzepte angeboten und kurze (monatliche) Kündigungsfristen vereinbart sind. Neben der Überlassung der Bürofläche im Wege der Miete-/oder Untermiete werden in der Regel auch Zusatzleistungen wie Büroservice, Concierge und Sicherheitsdienst „mitvermietet“. Regelmäßig ist die Mitbenutzung von Nebenräumlichkeiten Vertragsgegenstand. Demnach sind die Verträge durchaus auch typengemischter Natur. Dies gilt, wenn etwa Personal eines Büroservices im Objekt tätig ist. Ebenfalls mitvermietet werden gemeinschaftliche Anlagen wie Gemeinschaftsflächen und technische Anlagen, z. B. Server und Kopierstationen.

Der Gewerbevermieter von Coworking-Flächen übernimmt das Risiko der Gewährleistung. Dies gilt sowohl für die Bereitstellung der Mietsache als auch für die mitgemieteten (gebuchten) Zusatzleistungen. Auszugehen ist von dem Vertragsinhalt. Macht der Mieter oder Untermieter einen Mangel geltend, hängt dessen Bewertung vom subjektiven Mangelbegriff ab (OLG Hamm 19.8.19, 18 U 145/16, BeckRS 19, 23901; s. auch Leo, NZM 20, 89).