21.01.2016 · Fachbeitrag · Mieterhöhung

Berechnungsgrundlage ist immer die tatsächliche Wohnfläche

| Bisher galt für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB die vereinbarte Wohnfläche, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 Prozent davon abwich. Der BGH gibt diese Auffassung nun teilweise auf. Künftig ist einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. Darauf, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist, kommt es nicht mehr an. Die Kappungsgrenze ist weiterhin nach der zum Stichtag bestehenden tatsächlich gezahlten Miete zu berechnen. |

Sachverhalt

Der Mietvertrag der an den Beklagten vermieteten Wohnung gibt die Wohnfläche mit 156,95 m² an. Tatsächlich beträgt sie 210,43 m². Die Klägerin verlangt von dem Beklagten, dass er einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 629,75 EUR auf 937,52 EUR zustimmt. Grund: Zum einen sei die vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 Prozent überschritten. Sie sei daher berechtigt, die Miete entsprechend - auf 843,06 EUR - anzupassen. Daneben dürfe sie die Miete gemäß § 558 BGB anheben. Insoweit begehrt sie - ausgehend von der zuletzt gezahlten monatlichen Miete (629,75 EUR) und der hieran ansetzenden Kappungsgrenze von 15 Prozent - eine zum Anpassungsbetrag von 843,06 EUR hinzukommende Mieterhöhung um 94,46 EUR. Der Beklagte stimmte nur einer Mieterhöhung um 94,46 EUR monatlich zu. Die auf Zustimmung zu einer weitergehenden Mieterhöhung von monatlich 213,31 EUR gerichtete Klage scheitert in allen Instanzen.

Leitsätze: BGH 18.11.15, VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 Prozent - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen. Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.