21.01.2013 · Fachbeitrag · Zahlungsverzug

BGH erleichtert ordentliche Kündigung

1. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

2. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung.

(BGH 10.10.12, VIII ZR 107/12, Abruf-Nr. 123567)

Sachverhalt

Nach Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz verlangte die Klägerin vom Beklagten ab 3/08 neben der Grundmiete (252,81 EUR) monatliche Heizkostenvorschüsse (70 EUR). Diesem waren zu diesem Zeitpunkt vom Jobcenter monatlich 302,81 EUR für Heizung und Unterkunft bewilligt. 252,81 EUR monatlich überwies das Jobcenter direkt an die Klägerin, weitere 50 EUR an den Beklagten. Dieser zahlte die Vorschüsse nicht. Er berief sich am 6.5.09 darauf, er sei davon ausgegangen, das Jobcenter habe monatliche Vorschüsse von 50 EUR an die Klägerin gezahlt und kündigte Zahlungen in dieser Höhe für die Zukunft an; für 5 + 6/09 zahlte er am 1.7.09 100 EUR, danach monatlich 50 EUR. Am 5.10.09 kündigte die Klägerin wegen Nichtzahlung der Heizkostenvorauszahlungen 3/08 bis 4/09 zum 31.7.10. Mit - seit 15.11.10 rechtskräftigem - Urteil vom 12.11.09 wurde der Beklagte zur Zahlung der rückständigen Vorschüsse verurteilt. Diese zahlte er am 30.7.10. Am 12.11.10 kündigte die Klägerin erneut fristgemäß. Der Beklagte hatte die Miete für den laufenden Monat (= neun Tage Verzug) noch nicht gezahlt. Die Räumungsklage hat in den Instanzen Erfolg. Der BGH weist die Revision des Beklagten zurück.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Anders als das LG (GE 12, 548) verneint der BGH die Wirksamkeit der Kündigung vom 12.10.10, sieht das Räumungsbegehren der Klägerin aber aufgrund der früheren Kündigung als berechtigt an. Letzteres hätte zur Zurückweisung der Revision ausgereicht. Das heißt: Auf die vom LG für revisibel erachtete und vom BGH aufgegriffene Frage, bei welchem Rückstand eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterhalb der Grenzen aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegebenenfalls i.V. mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zulässig ist, kommt es nicht an.