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    • · Fachbeitrag · Konkurrenzschutz

    Vermieter aufgepasst: Konkurrenzschutzverstoß kann zur Minderung berechtigen

    von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

    Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann (BGH 10.10.12, XII ZR 117/10, Abruf-Nr. 123473).

    Sachverhalt

    Der Mietvertrag des Klägers (Orthopäde) lautet: „Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt, ausgenommen ist die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie Kinder und Jugendlicher. Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt, die bereits im Projekt vertreten ist, nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat.“ Später vermietete die Beklagte Räume im selben Haus als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie. Der Kläger begehrt u.a. die Feststellung, dass die Miete wegen der Konkurrenzsituation um 50 Prozent gemindert ist und Rückzahlung der überzahlten Miete. Das OLG Dresden (NZM 10, 818) hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Revision des Klägers hat Erfolg.

     

    Entscheidungsgründe

    Der BGH entscheidet i.S. der h.M. (Nachweise Urteilsgründe Tz. 33) erstmals, dass sowohl die Verletzung des sogenannten vertragsimmanenten als auch die des ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzschutzes Störungen sind, die außerhalb der Mietsache liegen und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen können.