30.10.2026 · Fachbeitrag · Veräußerungsgeschäfte

Nicht jede Grundstücksentnahme aus Betriebsvermögen startet „Zehnjahresfrist“

Wird ein Grundstück aus dem Betriebsvermögen entnommen, gilt die Entnahme gemäß § 23 Abs. 1 S. 2 EStG als Anschaffung im Privatvermögen. Damit kann für den späteren Verkauf eine neue Zehnjahresfrist beginnen. Allerdings bedeutet das nicht automatisch, dass jede Veräußerung innerhalb der neuen Zehnjahresfrist der Besteuerung unterliegt. Das hat das FG München jüngst klargestellt. SSP liefert die Details und betrachtet auch die Auswirkungen, die aus dem Urteil für häusliche Arbeitszimmer resultieren.

Grundsatz: Entnahme kann neue Zehnjahresfrist auslösen

Gewinne aus der Veräußerung eines Grundstücks im Privatvermögen unterliegen gemäß § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Besteuerung findet nur dann nicht statt, wenn Sie das Grundstück ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).

Für die Zehnjahresfrist wird grundsätzlich auf das Datum der notariellen Verträge abgestellt. Das ist aber nicht zwingend. § 23 Abs. 1 S. 2 EStG bestimmt nämlich, dass die Entnahme eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen einer Anschaffung gleichsteht; der Anschaffungsvorgang wird hier also fingiert. Das gilt auch bei einer Entnahme infolge einer Betriebsaufgabe. Rechtsfolge ist, dass nach der Entnahme für den steuerfreien Weiterverkauf eine neue Zehnjahresfrist beginnt.