08.01.2010
Finanzgericht Baden-Württemberg: Urteil vom 18.05.2000 – 8 K 179/97
Ein Schwimmbad-, Sauna- und Fitnessbereich in Teileigentum in einem Wohnhaus ist nicht mit einer ein weiteres Wohneigentum darstellenden Wohnung im Haus als wirtschaftliche Einheit zusammenzufassen, wenn die beiden Einheiten nicht aneinander angrenzen. Es liegt eine gesonderte wirtschaftliche Einheit vor. Die wirtschaftliche Einheit ist sonstiges bebautes Grundstück und die Wertermittlung damit nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen. Der Raummeterpreis ist unter Anwendung der Anlage 16 zu Abschnitt 38 BewRGr zu ermitteln.
Im Namen des Volkes hat der 8. Senat des Finanzgerichts Baden – Württemberg in der Sitzung vom 18. Mai 2000 durch
Vorsitzenden Richter am Finanzgericht …
Richter am Finanzgericht …
ehrenamtliche Richter …
für Recht erkannt:
Unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 23. Mai 1997 und Änderung des Einheitswertbescheids auf 1. Januar 1994 vom 15. Oktober 1996 wird der Einheitswert auf … DM herabgesetzt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die bis zum 10. März 2000 entstandenen Kosten des Verfahrens tragen der Kläger zu 14/15 und der Beklagte zu 1/15.
Die ab 11. März 2000 entstandenen Kosten des Verfahrens tragen der Kläger zu 11/12 und der Beklagte zu 1/12.
Der Streitwert wird bis zum 10. März 2000 auf … DM festgesetzt und ab 11. März 2000 auf … DM.
Die Revision wird zugelassen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann der Vollstreckung widersprechen, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung in Höhe des mit Kostenfestsetzungsbeschluß festgesetzten Erstattungsbetrags Sicherheit leistet.
Tatbestand
Streitig ist, welcher Wert für einen Schwimmbad-, Sauna- und Fitnessbereich im Teileigentum in einem Wohnhaus anzusetzen ist.
Der Kläger ist Eigentümer des 625 qm großen Anwesens … Ein darauf in Hanglage erstelltes dreigeschossiges Gebäude wurde in den Jahren 1979 und 1981 bezugsfertig und vom Beklagten zunächst im Sachwertverfahren als Zweifamilienhaus bewertet. Dabei war vom Bausachverständigen des Beklagten ein Raummeterpreis von … DM ermittelt worden. Entsprechend Anlage 16 zu Abschnitt 38 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) war für eine im zweiten Untergeschoß und Tiefgeschoß gelegene Schwimmhalle ein Zuschlag von (27 qm Wasserfläche × … DM =) … DM und für eine Sauna im ebenfalls im zweiten Untergeschoß gelegenen Sauna- und Fitnessbereich ein Zuschlag von … DM angesetzt worden.
Am 18. Januar 1993 wurde eine Teilungserklärung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) notariell beurkundet. Danach wurden fünf verschiedene Einheiten geschaffen. So entstand durch Eintragung im Grundbuch des Grundbuchamts … außer der verselbständigten selbstgenutzten Wohnung, die im Erdgeschoß liegt und dem eigenen Büro im ersten Untergeschoß unter anderem entsprechend Nr. 4 der Teilungserklärung der vorliegend streitige Miteigentumsanteil von 168/1000 am Grundstück und den nicht zum Sondereigentum gehörenden Gebäudeteilen, verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im zweiten Untergeschoß und im Tiefgeschoß des Gebäudes.
Dieses Sondereigentum umfaßt den Schwimmbad-, Sauna- und Fitnessbereich des Hauses. Der Schwimmbadbereich befindet sich auf der südwestlichen Seite des zweiten Untergeschosses und hat zur südlichen Talseite hin eine Fensterfront mit Türe zum Garten. Der Sauna- und Fitnessbereich liegt auf der nordöstlichen Bergseite. Beide Bereiche werden getrennt durch den allgemeinen Flur, das Treppenhaus und die Heizung. Im südöstlichen Teil des Geschosses befindet sich eine fremdvermietete Zweizimmerwohnung in gesondertem Wohnungseigentum. Der streitige Bereich nimmt etwa 4/9 der gesamten Fläche des Stockwerks ein, die Wohnung 3/9 und die restlichen Räumlichkeiten 2/9.
Den streitigen Bereich bewertete der Beklagte durch eine Nachfeststellung auf 1. Januar 1994 als sonstiges bebautes Grundstück im Teileigentum und mit … DM. Den Wert ermittelte er auf folgende Weise:
| Grund und Boden: | |
| 168/1000 von 625 qm = 105 qm; | |
| 105 qm × … DM je qm | … DM |
| Rauminhalt: | |
| 168/1000 von 2.120,795 cbm = 356 cbm; | |
| 356 cbm Rauminhalt × … DM je cbm | … - DM |
| Zuschlag für Schwimmbecken 27 qm × … DM | … DM |
| Zuschlag für Sauna (wie bisher) | … DM |
| Zuschlag für Außenanlagen 5 v. H. aus … DM | … - DM |
| Ausgangswert | … DM |
| davon 75 v. H. nach § 90 Bewertungsgesetz (BewG) | … DM |
| gerundet | … - DM |
Der gegen diese Bewertung eingelegte Einspruch blieb erfolglos.
Im vorliegenden Klageverfahren waren zunächst auch die Berechnungen des Grund und Bodens und des Rauminhalts streitig. Aus den begehrten Werten ergab sich eine vom Kläger gewünschte Herabsetzung des Einheitswerts auf …) DM. In einem Erörterungstermin vor dem Berichterstatter einigten sich die Parteien am 20. März 2000 darauf, den Grund und Boden wie bisher der Beklagte mit 105 qm anzusetzen und den Rauminhalt zwar wie bisher mit 168/1000, aber nur aus 2.017,245 cbm. Daraus ergibt sich ein inzwischen nicht mehr streitiger Rauminhalt von gerundet 338 cbm. Streitig sollten danach nur noch der Raummeterpreis und der sich daraus ergebende Einheitswert sein.
Mit seiner Klage macht der Kläger noch geltend, durch die Verselbständigung des Schwimmbadbereichs als gesonderte wirtschaftliche Einheit müsse dieser wie eine getrennt von einem Gebäude liegende Schwimmhalle behandelt werden. Folglich sei die für Hallenbäder als sonstige bebaute Grundstücke geltende Nr. 9, 14 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr anzuwenden. Die Ausstattung des Beckens mit Folien und der übrigen Räumlichkeiten mit nur teilweise Fliesen entspreche der Stufe gut. Deshalb sei nach Nr. 9.143 der Anlage 15 ein Mittelwert von … DM je cbm anzusetzen. Der Streitfall treffe auch genau das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. März 1986 II R 146/77 (Bundessteuerblatt – BStBl – II 1986, 386). Danach sei es nicht gerechtfertigt, den sich ergebenden Wert um die Zuschläge für das Schwimmbecken und die Sauna zu erhöhen.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
den Einheitswert unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 23. Mai 1997 und Änderung des Einheitswertbescheids auf 1. Januar 1994 vom 15. Oktober 1996 unter Berücksichtigung eines Rauminhalts von 338 cbm und eines Raummeterpreises von … DM herabzusetzen und das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären, hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt sinngemäß,
den Rauminhalt des Anwesens mit 338 cbm anzusetzen und im übrigen die Klage abzuweisen.
Er bringt zu dem noch streitigen Raummeterpreis unter Bezugnahme auf seine Einspruchsentscheidung vor, der Kläger übersehe, daß es sich nicht um eine freistehende, vom Wohngebäude baulich völlig getrennte eingeschossige Schwimmhalle handle, sondern um einen im Untergeschoß eines mehrstöckigen Wohngebäudes liegenden und einen Teil dieses Untergeschosses bildenden Raum. Derartige Räume seien üblicherweise unselbständiger Bestandteil großzügig gestalteter und deshalb im Sachwertverfahren zu bewertender Wohngebäude und würden dort nach der Vorbemerkung zu Anlagen 14 ff. zu Abschnitt 38 BewRGr bereits ohne den Ausbau zu einem Schwimmbad mit dem für die darüberliegenden Wohngeschosse geltenden Raummeterpreis angesetzt. In dem sich auf diese Weise ergebenden Wert seien die Mehrkosten für das Schwimmbad einschließlich der technischen Einrichtungen nicht enthalten. Deshalb müßten diese über einen besonderen Zuschlag nach Anlage 16 zu Abschnitt 38 BewRGr erfaßt werden.
Ergänzend bringt er vor, soweit sich der Kläger auf das BFH – Urteil in BStBl II 1986, 386 berufe, übersehe er, daß dieser Entscheidung ein grundsätzlich anderer Sachverhalt zugrunde gelegen habe. Dort habe es sich um eine baulich vom Hauptgebäude völlig getrennte Unterflurschwimmhalle gehandelt, hier dagegen handle es sich um ein Schwimmbad, das einen Teil des Untergeschosses eines mehrstöckigen Gebäudes einnehme.
Die Parteien verzichteten gemäß § 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung (FGO) auf mündliche Verhandlung vor dem Senat.
Gründe
1. Die Klage ist insoweit begründet, als für die Berechnung des Einheitswerts nicht von einem Rauminhalt des gesamten Anwesens von 2.120,795 cbm auszugehen ist, sondern von 2.017,245 cbm, wovon 168/1000 und damit gerundet 338 cbm auf das streitige Teileigentum entfallen. Es besteht kein Anlaß dazu. an diesem Volumen zu zweifeln, nachdem sich die Beteiligten in einem Erörterungstermin darauf einigten.
2. Im übrigen ist die Klage nicht begründet.
2.1. Zutreffend behandelte der Beklagte den durch die Aufteilung des Hauses des Klägers in Wohnungs- und Teileigentum entstandenen streitigen Schwimmbad-, Sauna- und Fitnessbereich als gesonderte wirtschaftliche Einheit und damit als Grundstück im Sinne von § 70 Abs. 1 BewG. Denn nach § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG bildet jedes Wohnungs- und Teileigentum eine wirtschaftliche Einheit.
Der Schwimmbad- und Saunabereich war nicht mit der ein weiteres Wohnungseigentum darstellenden Wohnung des Klägers im Erdgeschoß des Hauses als eine wirtschaftliche Einheit zusammenzufassen. Eine solche Zusammenfassung ist nach der Rechtsprechung des BFH auf Grund des neben § 93 Abs. 1 BewG anwendbaren § 2 Abs. 1 Satz 3 und 4 BewG ausnahmsweise möglich (vgl. BFH – Urteile vom 23. Februar 1979 III R 73/77, BStBl II 1979, 547 und vom 21. Mai 1993 VIII R 10/92, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH – BFH/NV –1994, 94 m.w.N.). Dazu müssen die beiden Einheiten nicht nur gemeinsam genutzt werden, wovon im Streitfall auszugehen sein dürfte. Sie müssen auch aneinander angrenzen (BFH – Urteile vom 1. August 1990 II R 46/88, BStBl II 1990, 1016 und vom 24. Oktober 1990 II R 82/88, BStBl II 1991, 503) und zu einer Einheit zusammengefaßt sein. Eine solche Angrenzung und Zusammenfassung liegt im Streitfall nicht vor. Denn zwischen den beiden Bereichen des Hauses liegt das insgesamt als … genutzte und ebenfalls rechtlich verselbständigte erste Untergeschoß.
2.2. Für die erforderliche Bestimmung der Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit entsprechend § 75 BewG ist nach § 93 Abs. 1 Satz 2 BewG deren Nutzung maßgebend. Damit fällt der vorliegend streitige Teil wegen seiner Nutzung unter keine der in § 75 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG aufgezählten und in Abs. 2 bis 6 der Vorschrift näher erläuterten Grundstücksarten Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück, gemischtgenutztes Grundstück, Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus. Deshalb stellt er nach § 75 Abs. 7 BewG ein sonstiges bebautes Grundstück dar.
Zur Wertermittlung dieser wirtschaftlichen Einheit finden nach § 93 Abs. 1 Satz 3 BewG grundsätzlich die §§ 76 bis 91 BewG Anwendung. Für das vorliegend sonstige bebaute Grundstück schreibt der danach anzuwendende § 76 Abs. 2 BewG die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren vor.
2.3. In bestimmten Fällen von Wohnungseigentum ist nach § 93 Abs. 1 Satz 3 i. V. mit Abs. 2BewG das Ertragswertverfahren anzuwenden. Ein solcher Ausnahmefall ist vorliegend nicht gegeben. Denn bei dem zu beurteilenden Bereich handelt es sich um kein Wohnungseigentum, sondern um Teileigentum. Das ergibt sich aus § 1 Abs. 2 und 3 WEG. Danach liegt nur dann Wohnungseigentum vor, wenn Sondereigentum an einer Wohnung vorhanden ist, dagegen Teileigentum, wenn es sich wie im Streitfall um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen handelt.
Es ist auch nicht gerechtfertigt, § 93 Abs. 2 BewG dahingehend auszulegen, daß das Ertragswertverfahren auch bei Teileigentum angewendet werden muß. Dagegen spricht schon der eindeutige Wortlaut der Vorschrift. Auch wurde diese Regelung deshalb getroffen, weil der Gesetzgeber davon ausging, besonders gestaltete oder ausgestattete Eigentumswohnungen, welche die Anwendung des Sachwertverfahrens rechtfertigen würden, seien kaum anzutreffen (vgl. Gürsching/Stenger, Kommentar zum BewG und Vermögensteuergesetz – VStG –, § 93 BewG Anm. 13 m.w.N.). Mit solchen einfacher gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen ist ein Schwimmbad- und Saunabereich nicht gleichzusetzen. Denn er stellt stets eine außergewöhnliche Ausstattung dar. Ein vorhandenes Schwimmbad ist auch ein wesentlicher Anhaltspunkt dafür, ein Wohngrundstück im Sachwertverfahren zu bewerten (vgl. BFH – Urteil vom 11. November 1998 II R 17/97, BFH/NV 1999, 593 m.w.N.).
Das Ertragswertverfahren ist auch nicht deshalb anzuwenden, weil in dem Anwesen des Klägers im Ertragswertverfahren bewertete Wohnungen im Wohnungseigentum vorhanden sind. Denn eine solche Erstreckung findet keine gesetzliche Stütze. Sie ist auch deshalb nicht gerechtfertigt, weil in dem Haus ebensogut ausschließlich im Sachwertverfahren zu bewertende Einheiten wie gewerblich oder freiberuflich genutzte Bereiche vorhanden sein könnten.
2.4. Auch die Berechnung des Werts durch den Beklagten ist, ausgehend von dem inzwischen unstreitigen Rauminhalt von 338 cbm, nicht zu beanstanden.
Der Beklagte hatte für das Gebäude, in dem sich das jetzige Teileigentum befindet, unter Anwendung des Sachwertverfahrens nach den Vorschriften des BewG und unter Anwendung der Anlage 16 zu Abschnitt 38 BewRGr einen Raummeterpreis von … DM ermittelt und entsprechend dieser Anlage auch Zuschläge für das in dem nunmehr streitigen Teileigentum liegende Schwimmbecken und die Sauna angesetzt. Der auf das jetzige Teileigentum entfallende anteilige bisherige Wert muß für diesen Anteil auch weiterhin gelten. Denn der gesamte Gebäudeteil blieb unverändert vorhanden. Auch blieb sein Wert für den Benutzer derselbe wie vor der Aufteilung. Durch die nur rechtliche Aufteilung des Gebäudes in Wohnungs- und Teileigentum kann dieser festgestellte Wert nicht geschwunden sein.
Der Umstand, daß abweichend davon bei einem bisher im Sachwertverfahren bewerteten Anwesen die Umwandlung in Wohnungseigentum zu geringeren Werten führt, beruht auf der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung in § 93 Abs. 2 BewG, wonach in diesen Fällen das Ertragswertverfahren anzuwenden ist. Diese Regelung kann, wie bereits unter 2.3. dargelegt wurde, auf das vorliegend zu beurteilende Teileigentum nicht angewandt werden.
Der Hinweis des Klägers auf Nr. 9, 143 der Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr, wonach für Hallenbäder mit guter Ausstattung Raummeterpreise von 120 DM bis 130 DM anzusetzen sind, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn diese Anlage kann im Streitfall nicht angewandt werden, da sie ihn nicht betrifft. Zwar ist sie als auf Erfahrungssätzen beruhende Regelung bei der Bewertung im Sachwertverfahren grundsätzlich zu berücksichtigen (BFH – Urteil vom 30. Januar 1991 II R 51/88, BFH/NV 1992, 371). Die Anlage betrifft jedoch offensichtlich weit überwiegend selbständig stehende Gebäude. Das ergibt sich eindeutig aus den Überschriften zu den einzelnen Abschnitten und Nummern. So sind unter Nr. 9 unter anderem Altersheime, Kinderheime, Privatschulen, Badehäuser und die vom Kläger für einschlägig angesehenen Hallenbäder aufgeführt.
Lediglich unter Nr. 8 bei Tankstellen- und Garagengrundstücken sind auch einzelne Räume in einem Gebäude aufgeführt. Gerade diese Ausnahme verdeutlicht zusätzlich, daß bei den übrigen Nummern nicht Räume in einem Gebäude angesprochen sind, sondern freistehende Gebäude. Bei der auf Erfahrungswerten beruhenden Aufstellung wurde mit Sicherheit auch an einen Badbereich innerhalb eines Wohnhauses, der nur durch die Begründung von Teileigentum rechtlich verselbständigt wurde, nicht gedacht.
Da die Anlage 15 zu Abschnitt 38 BewRGr im Streitfall nicht einschlägig ist, kann sich der Kläger auch nicht auf das BFH – Urteil in BStBl II 1986, 386 berufen. Denn dieses Urteil erging abweichend vom Streitfall zu einem Sachverhalt, bei dem eine außerhalb eines Hauses in einem Garten errichtete Schwimmhalle zu beurteilen und deshalb die Anlage 15 anzuwenden war. Folglich ist die in diesem Urteil getroffene Feststellung, für einen Zuschlag für das Zubehör der Schwimmhalle sei kein Raum, nicht auf den Streitfall übertragbar. Diese Feststellung ergab sich zwingend aus der Vorbemerkung zu Anlage 15, wonach in den Raummeterpreisen, welche in der Anlage angegeben sind, alle Bestandteile und das Zubehör erfaßt sind. Im Streitfall war das bei dem vom Beklagten ermittelten Raummeterpreis von … DM gerade nicht der Fall.
3. Der teilweise Erfolg der Klage führt zu folgendem Einheitswert:
| Grund und Boden: | |
| 105 qm × … DM je qm (wie bisher) | … DM |
| Rauminhalt: | |
| 168/1000 von 2.017,245 cbm = 338 cbm; | |
| 338 cbm Rauminhalt × … DM je cbm | … DM |
| Zuschlag für Schwimmbecken (wie bisher) | … DM |
| Zuschlag für Sauna (wie bisher) | … DM |
| Zuschlag für Außenanlagen 5 v. H. aus … DM | … DM |
| Ausgangswert | … DM |
| davon 75 v. H. nach § 90 BewG | … DM |
| gerundet | … DM |
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Die Ermittlung und Festsetzung der Streitwerte ergibt sich aus § 13 Abs. 1 und 2 und § 25 Abs. 2 Gerichtskostengesetz (GKG).
Bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens war in der vorliegenden Streitigkeit über die Höhe des Einheitswerts als Streitwert ein Pauschsatz von 60 v.T. des jeweils streitigen Wertunterschieds anzusetzen (vgl. BFH – Beschluß vom 29. März 1995 II B 127/94, BFH/NV 1995, 909 m.w.N.).
Hierbei war die Ermäßigung des Streitwerts durch die Minderung des Klagebegehrens im Erörterungstermin vom 10. März 2000 zu berücksichtigen. Zunächst wurde eine Ermäßigung des Einheitswerts von … DM um … DM auf … DM begehrt, zuletzt eine Ermäßigung um … DM auf … DM. Danach beträgt der erste Streitwert 60 v.T. von … DM = … DM und der letzte 60 v.T. von … DM = … DM.
Der Erfolg des Klägers mit einer Herabsetzung des Einheitswerts um … DM auf … DM entspricht 1/15 der zunächst begehrten Ermäßigung und 1/12 der zuletzt begehrten Ermäßigung. Dieselben Quoten würden sich auch bei der Berechnung nach den Streitwerten ergeben. Entsprechend waren die Kosten des Verfahrens den Parteien verhältnismäßig aufzuerlegen (zur Teilung der Kosten für die verschiedenen Zeitabschnitte getrennt in unterschiedlichen Quoten vgl. BFH – Urteil vom 6. Juni 1984 II R 184/81, BStBl II 1985, 261).
5. Die Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zuzulassen.
6. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 151 Abs. 1 und 3 FGO in Verbindung mit § 704 Abs. 1 und § 708 Nr. 10 Zivilprozeßordnung – ZPO – (vgl. BFH – Beschluß vom 15. April 1981 IV S 3/81, BStBl II 1981, 402).
7. Die Entscheidung über die Sicherheitsleistung beruht auf § 711 Satz 1 ZPO, soweit diese Vorschrift nach § 151 FGO anwendbar ist. Eine Sicherheitsleistung des Beklagten kam nicht in Betracht, da dem Kläger als Kostengläubiger in der Behörde ein zahlungsfähiger Schuldner gegenübersteht (vgl. Urteil des Finanzgerichts – FG – Baden – Württemberg, Außensenate Stuttgart, vom 26. Februar 1991, 4 K 23/90, Entscheidungen der Finanzgerichte – EFG –1991, 338).
