08.01.2010
Hessisches Finanzgericht: Urteil vom 11.12.2000 – 3 K 2962/99
-In die Jahresmiete nach § 146 Abs. 2 Satz 2 BewG sind die Betriebskosten nach § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht mit einzubeziehen.
-Der Nachweis für den niedrigeren Verkehrswert des Grundstücks gem. § 146 Abs. 7 BewG ist regelmäßig durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken bzw. durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreises über das zu bewertende Grundstück zu führen.
-Eine Schätzungsurkunde des Ortsgerichts ist für den Nachweis des niedrigeren Verkehrswertes gem. § 146 Abs. 7 BewG ungeeignet.
Der Feststellungsbescheid vom 19.01.1999 wird unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 07.06.1999 geändert und der anteilige Grundbesitzwert auf 301.500,-- DM herabgesetzt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu 92 v.H., der Beklagte zu 8 v.H. zu tragen.
Die Zuziehung eines Bevollmächtigten zum Vorverfahren war notwendig.
Das Urteil ist hinsichtlich der erstattungsfähigen Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der erstattungsfähigen Kosten abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 5.640,-- DM festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin hat von ihrem am 16.10.1997 verstorbenen Mann u. a. die Hälfte des in der A-straße in B belegenen Grundstücks geerbt. Die Beteiligten streiten über die Bewertungs dieses Grundstücksteils für die Erbschaftsteuer der Klägerin. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Ehemann der Klägerin und sein Bruder, dem die andere Grundstückshälfte gehört hat, waren gemeinsam Gesellschafter der C OHG (OHG), zu deren Betriebsvermögen das Geschäftsgrundstück gehört hat. 1981 hat sich die OHG in eine Betriebs-GmbH und eine Besitzgesellschaft aufgespalten. In diesem Zusammenhang hat die OHG das Grundstück an die C-GmbH (GmbH), die Betriebsgesellschaft, vermietet. Am 02.01.1990 haben die beiden Gesellschafter das Grundstück in ihr Privatvermögen entnommen, es aber gleichzeitig weiter an die GmbH vermietet, und zwar zunächst fest für einen Zeitraum von 10 Jahren. Zuvor hatte die OHG als Grundstückseigentümerin mit notariellem Vertrag vom 14.12.1989 den Herren D und E, den Geschäftsführern der GmbH, bezüglich des Geschäftsgrundstücks ein Kaufangebot gemacht, das frühestens zum 31.12.1999 angenommen werden konnte. Der Kaufpreis für das Grundstück war mit 345.000,-- DM angegeben, aber wegen der langen Optionsfrist mit einer Index-Klausel versehen. Auf den Vertragsinhalt wird Bezug genommen (Bl. 53 ff. FG-A). Dieses Angebot haben die Geschäftsführer der GmbH zu Lebzeiten des Ehemannes der Klägerin nicht angenommen.
Nachdem der Beklagte (das Finanzamt) vom zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt zur Feststellung des Grundbesitzwertes für das Grundstück zum 16.10.1997 aufgefordert worden war, hat es den Grundbesitzwert unter Auswertung der ihm genannten Mieten für die letzten 3 Jahre auf 618.000,-- DM festgestellt und der Klägerin den halben Anteil von 309.000,-- DM zugerechnet. Gegen den Feststellungsbescheid vom 19.01.1999 hat die Klägerin Einspruch eingelegt und nach dessen Zurückweisung die vorliegende Klage erhoben.
Zur Begründung der Klage vertritt die Klägerin die Auffassung, der Wert des Grundstücks sei mit dem niedrigeren Verkehrswert zu erfassen, § 146 Abs. 7 Bewertungsgesetz (BewG). Dieser ergebe sich aus dem im Kaufangebot vom 14.12.1989 genannten Wert zuzüglich der bis zum 31.12.1998 um 24,15 v. H. gestiegenen Lebenshaltungskosten. Daraus ergebe sich ein Verkehrswert für das ganze Grundstück von 428.317,-- DM.
Den Einwand des Finanzamts, der von der Klägerin genannte Wert könne schon deswegen nicht für die Feststellung des Grundbesitzwertes maßgebend sein, weil zwischen dem Angebot und der Annahme des Vertrages 10 Jahre lägen und damit keine aktuelle Kaufpreisfindung stattgefunden habe, haben die Klägerin und ihr Schwager zum Anlaß genommen, das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 07.02.2000 zum Preis von 430.746,25 DM zu verkaufen. Erwerber des Grundstücks sind die Ehefrauen der Geschäftsführer der GmbH je zur ideellen Hälfte. Der Kaufpreis für das Grundstück ist in Anlehnung an den Vertrag vom 14.12.1989 unter Berücksichtigung der gestiegenen Lebenshaltungskosten bis zum Zeitpunkt des Kaufvertrages errechnet worden. Auf den Wortlaut des Vertrags vom 07.02.2000 (Blatt 31 ff FG-A) wird Bezug genommen. Die Klägerin hat daraufhin beantragt, diesen Kaufpreis der Feststellung des Grundbesitzwertes zugrunde zu legen.
Im Anschluß an ein Telefonat des Berichterstatters mit dem Prozeßbevollmächtigten hat die Klägerin mit Schreiben vom 05.09.2000 eine „Schätzungsurkunde” des Ortsgerichts B I vom 30.08.2000 vorgelegt, auf die Bezug genommen wird (Blatt 73 ff FG-A). In dieser Urkunde errechnet das Ortsgericht für den Mai 2000 einen Verkehrswert des Grundstücks von 525.569,-- DM.
Die Klägerin hält diesen Wert im vorliegenden Bewertungsverfahren nicht für maßgebend, sondern leitet aus ihm nur ab, daß der Verkehrswert des Geschäftsgrundstücks niedriger sei als vom Finanzamt festgestellt. Maßgebend für die Wertermittlung des Grundstücks sei allein der im freien Rechtsverkehr erzielte Kaufpreis von 430.776,-- DM. Dabei sei auch die zeitliche Differenz von 2 ½ Jahren zwischen dem Bewertungsstichtag und dem Verkauf des Grundstücks unerheblich, wie sich aus dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 04.05.2000 - IV R 10/99 - ergebe.
Die Klägerin beantragt,
den Feststellungsbescheid vom 19.01.1999 unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 07.06.1999 zu ändern und den anteiligen Grundbesitzwert auf 215.000,-- DM festzustellen.
Das Finanzamt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Nach seiner Auffassung hat die Klägerin weder im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks noch auf der Grundlage der Schätzungsurkunde des Ortsgerichts einen niedrigeren Verkehrswert für das Geschäftsgrundstück nachgewiesen.
Dem Gericht hat bei seiner Entscheidung die Grundbesitzwert-Akte der Klägerin vorgelegen.
Gründe
Die Klage ist weitgehend unbegründet.
Die angegriffene Feststellung des Grundbesitzwertes ist dem Grunde nach zutreffend erfolgt. Sie ist jedoch in der Höhe geringfügig zu korrigieren.
1. Mit der Einfügung des Vierten Abschnitts in den Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes durch das Jahressteuergesetz 1997 hat der Gesetzgeber die Bewertung des inländischen Grundbesitzes für Zwecke der Erbschaftsteuer mit Wirkung ab dem 01.01.1996 von der bisherigen Einheitsbewertung des Grundbesitzes getrennt und entsprechend einer Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 22. Juni 1995, II BvR 552/91, BVerfGE 93, 165; Bundessteuerblatt -BStBl- II 1995, 671) die typisierte Wertermittlung des Grundbesitzes gegenwartsnäher ausgestaltet. Die Ermittlung der neuen Grundbesitzwerte erfolgt als Bedarfsbewertung im Einzelfall im Rahmen einer gesonderten Feststellung, § 138 Abs. 5 Satz 1 BewG. In dem Feststellungsbescheid sind insbesondere Feststellungen zu treffen über die Art der wirtschaftlichen Einheit, über deren Zurechnung und bei mehreren Beteiligten über die Höhe des maßgebenden Anteils an dem Grundbesitz, § 138 Abs. 5 Satz 2 BewG. Die Feststellung von Grundbesitzwerten für bebaute Grundstücke erfolgt grundsätzlich in einem Bewertungsgang nach dem in § 146 BewG normierten Verfahren. Die danach für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§§ 140-144 BewG) und für Grundvermögen (§§ 145-150 BewG) ermittelten Grundbesitzwerte sind auf volle 1.000,-- DM nach unten abzurunden, § 139 BewG. Da die Bedarfsbewertung einer gegenwartsnäheren Werterfassung der Grundstücke dient, sind die in diesem Verfahren ermittelten Grundbesitzwerte regelmäßig deutlich höher als die Einheitswerte nach dem bisherigen Verfahren. Zum Gang des Gesetzgebungsverfahrens vergleiche Rößler/Troll: Kommentar zum BewG § 146 Rdnr. 1-4.
2. Im Streitfall hat das Finanzamt zu Recht die Bedarfsbewertung des streitbefangenen Grundstücks auf der Grundlage des § 146 Abs. 2 BewG vorgenommen. Denn bei dieser Immobilie handelt es sich um ein im Privatbesitz befindliches Grundstück, das auch in den letzten drei Jahren vor dem Bewertungsstichtag fremdvermietet gewesen ist. Unter diesen Voraussetzungen errechnet sich der Grundbesitzwert aus der 12,5-fachen Jahresmiete, die aus dem Durchschnitt der letzten drei Jahre zu errechnen ist, abzüglich der Wertminderung wegen Alters des Gebäudes, die im Streitfall übereinstimmend mit dem Höchstwert von 25 v.H. angesetzt worden ist.
a) Die vom Finanzamt angesetzte Jahresmiete ist jedoch um 1.656,-- DM zu kürzen. Die als Berechnungsgrundlage dienende Jahresmiete ist gemäß § 146 Abs. 2 Satz 2 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter für die Nutzung des bebauten Grundstücks aufgrund vertraglicher für den Zeitraum von zwölf Monaten Vereinbarungen zu zahlen hat. In die Jahresmiete sind nicht die Betriebskosten nach § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung einzubeziehen; das gilt auch analog für Grundstücke, die nur zum Teil Wohnzwecken dienen, § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG.
Im Streitfall hatte die Klägerin in der Anlage zur Erbschaftsteuererklärung, die der vorläufigen Ermittlung des Grundbesitzwertes diente, die jährlichen Mieteinnahmen mit 66.000,-- DM und die jährlichen Betriebskosten in wechselnder Höhe zwischen 5.027,-- DM und 3.453,-- DM angegeben. Das Finanzamt hat die Betriebskosten bei der Wertermittlung ohne erkennbare weitere Prüfung unberücksichtigt gelassen und den Grundbesitzwert des Grundstücks nur auf der Grundlage der erklärten Sollmiete festgestellt. Diese Vorgehensweise entspricht nicht der gesetzlichen Vorgabe.
b) Das Finanzamt durfte nicht ohne eigene Prüfung die von der Klägerin erklärten Betriebskosten für das streitbefangene Grundstück unberücksichtigt lassen. Zwar ergibt sich aus der Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 02.01.1990 unter Abschnitt III, daß die GmbH sich gegenüber den Grundstückseigentümern zur Zahlung einer monatlichen „Nettomiete” von 5.000,-- DM verpflichtet hatte, die entsprechend einer Indexklausel später auf 5.500,-- DM angehoben worden ist. Der im Mietvertrag verwendete Begriff der Nettomiete deckt sich mit dem Begriff der Sollmiete in dem Erklärungsvordruck zur Anlage der Erschaftsteuererklärung. Dagegen ist für die Berechnung der Jahresmiete im Sinne des § 146 Abs. 2 Satz 2 und 3 BewG die Sollmiete um die in der Miete vereinbarungsgemäß enthaltenen Betriebskosten nach § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zu kürzen.
Zu diesen Betriebskosten gehören im Streitfall die Grundsteuer sowie die Kosten für die Hausversicherung, § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung i.V.m. Nrn. 1 und 13 zur Anlage 3 dieser Verordnung. Daß die Grundsteuer in der Miete enthalten ist, ergibt sich unmittelbar aus dem Abschnitt IV der Nachtragsvereinbarung vom 02.01.1990. Die Tragung der Kosten für die Brandversicherung durch die Klägerin ergibt sich aus der Stellung der Klägerin als (Mit-) Eigentümerin des Grundstücks und aus den Feststellungserklärungen für das Grundstück in den Jahren 1995 bis 1997 (Bl. 96 - 99 FG-A). Diesen Erklärungen ist auch zu entnehmen, daß die Grundsteuer jährlich durchschnittliche Kosten von 1.066,-- DM und die Versicherung von 590,-- DM verursacht hat. Um diese Kosten von zusammen 1.656,-- DM ist die erklärte Sollmiete zu kürzen (vgl. auch: R 168 Abs. 2 der Erbschaftsteuerrichtlinien - ErbStR -). Dagegen sind die von der Grundstücksgemeinschaft getragenen Instandhaltungskosten nicht mietmindernd zu berücksichtigen, weil sie nicht zu den Betriebskosten gehören, § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung; sie sind bereits im Vervielfältiger berücksichtigt (R 168 Abs. 3 ErbStR).
c) Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert ist daher wie folgt zu berichtigen:
| DM | |
| Miete | 66.000 |
| Betriebskosten | - 1.656 |
| Jahresmiete | 64.344 |
| (x 12,5 Vervielfältiger) Ausgangswert | 804.300 |
| Altersminderung (25 v. H.) | - 201.075 |
| Summe | 603.225 |
| Grundbesitzwert abgerundet | 603.000 |
| ½ Anteil Klägerin | 301.500 |
3. Der für die Klägerin festzustellende anteilige Grundbesitzwert ist danach auf 301.500,-- DM herabzusetzen. Eine weitere Minderung des Grundstückswertes, wie ihn die Klägerin auf der Grundlage des § 146 Abs. 7 BewG begehrt, scheidet im Streitfall aus, weil die Klägerin keinen niedrigeren Grundstückswert nachgewiesen hat.
a) Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, daß der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach den Absätzen 2 bis 6 des § 146 BewG ermittelte Wert. Wie dieser Nachweis zu führen ist, hat das Gesetz nicht weiter ausgeführt. Da das Gesetz jedoch von einem Nachweis und nicht von einer bloßen Glaubhaftmachung spricht, ist an die Beweisanforderung ein strenger Maßstab anzulegen.
Die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerrechts vom 21.12.1998 führt dazu in R 177 aus, daß der Nachweis für den niedrigeren Verkehrswert des Grundstücks regelmäßig durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken zu führen ist. Auch soll ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück als Nachweis dienen. Diese Auslegung des Gesetzes durch die Finanzverwaltung erscheint sachgerecht und eignet sich zumindest als Maßstab für die an den Nachweis des höheren Verkehrswerts zu stellenden Anforderungen. Diesen Anforderungen genügt weder der von den Grundstückseigentümern im Zuge des Grundstücksverkaufs am 07.02.2000 vereinbarte Kaufpreis noch die vorgelegte Schätzungsurkunde des Ortsgerichts B I vom 30.08.2000.
b) Die Kaufpreisfindung im Vertrag vom 07.02.2000 hat sich nicht an den Marktverhältnissen orientiert, sondern ist in Anlehnung an das Kaufangebot vom 14.12.1989 aufgrund der Steigerung des Lebenshaltungskostenindex zwischen 1989 und dem Jahr 2000 errechnet worden. Unabhängig davon, daß die Zeitpunkte des Kaufangebots im Jahr 1989 und des Grundstückskaufs im Jahr 2000 nicht zeitnah zum Bewertungsstichtag im Jahr 1997 liegen und daß sich die Beiziehung des Lebenshaltungskostenindex zur Bestimmung der Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt weniger eignet als die Beiziehung des Baukostenindex, scheitert der Nachweis eines höheren Verkehrswerts insbesondere daran, daß ein Verkehrswert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 2 BewG nie ermittelt worden ist. Das Finanzamt hat in der mündlichen Verhandlung zu Recht darauf hingewiesen, daß der im Kaufangebot vom 14.12.1989 genannte Preis nicht den Verkehrswert des Grundstücks beinhaltet hat, sondern dessen Teilwert gemäß § 10 BewG. Denn zu diesem Wert haben die damaligen Gesellschafter das Grundstück aus dem Betriebsvermögen der OHG entnommen (Bl. 59 FG-A). Wenn aber der Ausgangswert für die Berechnung der Kaufpreisfindung im Jahr 1989 nach den eigenen Angaben der Klägerin kein Verkehrswert gewesen ist, dann kann auch der im Jahr 2000 gezahlte Kaufpreis nicht dem derzeitigen Verkehrswert des Grundstücks entsprechen, sondern er beinhaltet einen Wert, der durch ungewöhnliche und persönliche Umstände bestimmt worden ist, vgl. § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG. Zum Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts eignet sich dieser Wert daher nicht.
c) Ungeeignet für einen solchen Nachweis ist auch die Schätzungsurkunde des Ortsgerichts B I vom 30.08.2000. Sie stützt ihre Wertfindung im wesentlichen auf Indexzahlen, ohne einen Bezug zu den Verhältnissen auf dem unmittelbaren örtlichen Grundstücksmarkt herzustellen. Zudem ist die Schätzung auf die Wertverhältnisse im Mai 2000 statt auf den Bewertungsstichtag, den 16.10.1997, ausgerichtet und gibt keine Auskunft über die vom Gutachterausschuß abweichende Wertfeststellung des Grund und Bodens. Während der Gutachterausschuß den Wert des Grund und Bodens mit 270,-- DM/qm ansetzt (Bl. 13 Fest-A), hat das Ortsgericht nur 200,-- DM/qm in seine Berechnung einbezogen. Das Gericht kann daher aus den Berechnungen des Ortsgerichts ebenfalls keinen niedrigeren Verkehrswert des Grundstücks entnehmen.
4. Nach alledem war die Klage zum größten Teil abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO). Die Entscheidung über die Zuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren folgt aus § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 151 Abs. 3 i.V.m. § 155 FGO und §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozeßordnung. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 25 Abs. 1 i.V.m. 13 Abs. 1 Satz 1 Gerichtskostengesetz.
