04.01.2021 · Fachbeitrag · Vermietung

Verbilligte Überlassung von Wohnraum: Neuregelung des § 21 EStG macht sie noch attraktiver

von Dipl.-Finanzwirt, M.A. (Taxation), Daniel Denker, Oldenburg und Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage, www.steuer-webinar.de

| Anders als große Immobilieninvestoren und kommunale Wohnungsunternehmen kennen private Vermieter ihre Mieter oft persönlich und sehr lange. Es ist deshalb nicht selten, dass mögliche Mieterhöhungen unterbleiben. Bisher drohten hier erhebliche Steuernachteile, wenn die Miete 66 Prozent der marktüblichen Miete nicht mehr erreichte, der Werbungskostenabzug wurde gekappt. Diese „66-Prozent-Grenze“ ist im JStG 2020 auf 50 Prozent reduziert worden. SSP erläutert Ihnen, wie Sie ab 2021 Gestaltungsspielräume bei der „verbilligten Vermietung“ (auch an Angehörige) optimal nutzen. |

Beispiel zeigt Steuersparpotenzial

Anhand eines Beispiels wird am besten deutlich, worum es bei der „verbilligten Vermietung“ nach § 21 Abs. 2 EStG geht, wieviel „Musik drin steckt“ und was die Änderung zum 01.01.2021 bedeutet.

• Beispiel

Vater V unterligt einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent. Er vermietet eine Wohnung an seinen Sohn für 600 Euro pro Monat warm. Die übliche Marktmiete beträgt 1.000 Euro pro Monat. V hat im Zusammenhang mit der Vermietung folgende Aufwendungen getragen:

• Reparaturen/Renovierung: 12.000 Euro

• Abschreibung: 1.000 Euro

• Grundsteuer, Abgaben: 200 Euro

• Schuldzinsen (Kredit bei der Bank): 2.000 Euro

Lösung (Rechtslage bis 31.12.2020):

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG). Folge im konkreten Fall:

Mieteinnahmen ‒ § 8 Abs. 1 EStG (12 x 600 Euro)	7.200 Euro
./. Werbungskosten (insgesamt 15.200 Euro)
berücksichtigt werden nur 60 Prozent, da < 66 Prozent nach § 21 Abs. 2 EStG a. F.	9.120 Euro
= Verlust	./. 1.920 Euro

Diesen Verlust kann V mit seinen übrigen positiven Einkünften verrechnen, sodass sich eine steuerliche Ersparnis von ca. 806 Euro ergibt (1.920 Euro x 42 Prozent).

Lösung (Rechtslage ab 01.01.2021):

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG). Folge im konkreten Fall nach der neuen Rechtslage ab 2021:

Mieteinnahmen ‒ § 8 Abs. 1 EStG (12 x 600 Euro)	7.200 Euro
./. Werbungskosten (insgesamt 15.200 Euro)
berücksichtigt werden 100 Prozent, da nicht < 50 Prozent gemäß § 21 Abs. 2 EStG	15.200 Euro
= Verlust	./. 8.000 Euro

V kann den Verlust von 8.000 Euro mit seinen übrigen positiven Einkünften verrechnen, sodass sich eine steuerliche Ersparnis von ca. 3.360 Euro ergibt (42 Prozent x 8.000 Euro). Die Steuerersparnis gegenüber der bisherigen Rechtslage liegt in diesem Beispiel bei 2.554 Euro.