26.08.2026 · Fachbeitrag · Immobilienabschreibung

Anschaffungsnahe HK: Diese Aufwendungen fallen nicht in die 15-Prozent-Grenze

Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, investiert häufig unmittelbar nach dem Kauf erhebliche Beträge in Renovierungs-, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Eigentlich sind diese Kosten sofort abzugsfähig. Ausnahme (und Steuerfalle): Überschreiten die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, wirken sie sich nur noch über die Gebäude-AfA aus. Doch welche Aufwendungen fließen in die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ein – und welche nicht? SSP klärt auf.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Warum die Vorschrift so teuer werden kann

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem vermieteten Gebäude sind im Zeitpunkt der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 11 Abs. 2 S. 1 EStG). Davon macht § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Ausnahme. Werden innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Nettoaufwendungen mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Die Folge: Ein sofortiger Werbungskostenabzug entfällt. Die Aufwendungen erhöhen stattdessen die Anschaffungskosten des Gebäudes und können nur noch über die Gebäude-AfA steuerlich berücksichtigt werden. Für Vermieter ist das regelmäßig ein erheblicher Nachteil. Denn die Steuerentlastung verteilt sich häufig auf 33 1/3, 40 oder sogar 50 Jahre. Dadurch gehen Ihnen nicht nur Liquiditäts- und Zinsvorteile verloren. Hinzu kommt, dass die spätere Steuer-ersparnis inflationsbedingt regelmäßig einen deutlich geringeren wirtschaft-lichen Wert hat.