26.01.2026 · Fachbeitrag · Immobilien

Die verbilligte Vermietung – bei Weitem nicht nur ein (Problem)-Thema bei § 21 EStG

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage

Vor allem bei der Vermietung an Angehörige – und dem zugehörigen Werbungskostenabzug – ist die verbilligte Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG ein heißes Thema. Doch nicht nur da. Die „verbilligte Vermietung“ kann Ihnen auch bei der Vermietung von Betriebsvermögen und bei der Vermietung von Immobilien an und durch „Ihre“ GmbH vor die Füße fallen. Seien Sie deshalb auf allen Risikofeldern wachsam. SSP macht Sie mit allen Steuerfallen vertraut und zeigt Ihnen, wie Sie die souverän umschiffen.

Vermietung führt grundsätzlich zu steuerpflichtigen Einkünften

Vermieten Sie Privatvermögen, etwa eine Eigentumswohnung, erzielen Sie Vermietungseinkünfte (§ 21 EStG). Der Besteuerung unterliegt aber nur der Saldo zwischen den Mieteinnahmen und den Werbungskosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Abzugsfähig sind z. B. die Abschreibung für das Gebäude, Schuldzinsen für ein aufgenommenes Darlehen zur Finanzierung der Immobilienanschaffung, Grundabgaben, Erhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen.

Wichtig — Gleiches gilt, wenn Sie eine Immobilie vermieten, die Ihrem Betriebsvermögen zuzuordnen ist. Nur erzielen Sie in diesem Fall keine Einkünfte im Sinne des § 21 EStG, sondern es erhöhen sich Ihre Gewinneinkünfte um den Mietgewinn. Denn § 21 EStG ist subsidiär zu den Gewinneinkunftsarten.