24.11.2025 · Fachbeitrag · Einkommensteuer

Ortsübliche Vermietung von Ferienimmobilien: BFH erhöht Freiräume für Verlustabzug

von Diplom-Finanzwirt (FH) Michael Heine, LL.M., Stauchitz

| Häufiger Streitgegenstand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist das Thema der Einkunftserzielungsabsicht. Bei Verlusten tendieren die Finanzämter dazu, diese nicht anzuerkennen, weil ihrer Auffassung nach, die Absicht oder Möglichkeit fehlt, einen Totalüberschuss zu erzielen. Das gilt auch bei Ferienwohnungen. Dem kann man nur mit umfangreichen Überschussprognosen begegnen. Der BFH hat in dieses Thema jetzt ein Stück weit Entlastung für die Besitzer von Ferienimmobilien gebracht. |

Der Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht

Um aufwändigen Schriftwechsel zu vermeiden und von Anfang an Rechtssicherheit zu erreichen, dass das Finanzamt (Anlauf)Verluste anerkennt, ist es von Vorteil, wenn die Einkunftserzielungsabsicht typisierend unterstellt werden kann. Das ist nach der Rechtsprechung des BFH ‒ ohne Prüfung des Einzelfalls ‒ zu unterstellen, wenn die Immobilie ausschließlich vermietet wird und sich der Besitzer keine Eigennutzung vorbehält. Auf das Ergebnis der Überschussprognose kommt es dann nicht mehr an.

Schädliche Ausnahme: Unterschreiten ortsüblicher Vermietungstage

Für diesen Grundsatz gibt es aber eine Bedingung: Die Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht setzt voraus, dass die tatsächliche Vermietungszeit der Ferienimmobilie die ortsübliche Vermietungszeit maximal um 25 Prozent unterschreitet (ständige Rechtsprechung des BFH, zuletzt BFH vom 26.10.2004, Az. IX R 57/02, Abruf-Nr. 050490, aber keine „starre“ Grenze).