· Fachbeitrag · Abschreibung
Immobilien-AfA: Wirtschaftliche Nutzungsdauer kann auch nur noch 18 Jahre betragen
von Dipl.-Finw. (FH) Thomas Rennar, Hannover
§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG bietet Ihnen die Möglichkeit, eine Immobilie schneller abzuschreiben als es die Abschreibungsregeln in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG vorsehen. Dazu müssen Sie darlegen, dass und warum die Immobilie eine kürzere Nutzungsdauer hat. Einem Steuerzahler ist das jetzt vor dem FG München gelungen. Er hat statt der Abschreibung über 50 Jahre eine solche über nur 18 Jahre erreicht und das AfA-Volumen damit fast verdreifacht. .
Um diesen Fall ging es vor dem FG München
Im konkreten Fall hatte eine Steuerzahlerin 2017 für 150.000 Euro ein Grundstück erworben, das mit einer Betriebshalle (Fertigstellung 1969) mit Remise bebaut war. Sie ließ sofort die Fenster der Werkhalle austauschen und neue, isolierverglaste Kunststofffenster eingebaut. Die ölbefeuerte Heizungsanlage, die Elektrik und die Öltanks wurden 2017/2018 ebenfalls modernisiert. Dadurch kam es zu nachträglichen bzw. anschaffungsnahen Herstellungskosten in Höhe von 116.237,11 Euro (2017) bzw. 2.735,19 Euro (2018). Insgesamt entfallen danach auf das Gebäude Anschaffungs- und Herstellungskosten in Höhe von 222.850,11 Euro (2017) bzw. 225.585,30 Euro (ab 2018).
Dann wurde das Gebäude an einen Elektroinstallationsbetrieb vermietet. Während die Vermieterin die Aufwendungen schneller abschreiben wollte und sich auf eine – mittels eines Sachverständigengutachtens ermittelte – kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer von 33 Jahren berief, beharrte das Finanzamt auf der regulären AfA in Höhe von zwei Prozent pro Jahr. Es ging vor Gericht
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Die steuerzahlerfreundliche Entscheidung des FG München
Das FG München hat der Vermieterin recht gegeben und ist am Ende sogar nur von wirtschaflichen Restnutzungsdauer von 18 Jahren ausgegangen. Das Urteil ist eine ausführliche Lektüre wert. SSP konzentriert sich auf die Leitsätze (FG München, Urteil vom 26.06.2026, Az. 8 K 1147/23, Abruf-Nr. 255667).
1. Darlegungslast liegt beim Steuerzahler
Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie trägt der Steuerzahler.
2. Nutzungsdauer ist sachverständig zu ermitteln und zu schätzen
Die kürzere Nutzungsdauer ist durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen und auf den Erwerbszeitpunkt zu ermitteln, nicht auf den späteren Zeitpunkt der Begutachtung. Die Nutzungsdauer ist zu schätzen, wobei von der Schätzung des Steuerpflichtigen auszugehen ist, solange dieser Erwägungen zugrunde liegen, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerzahler üblicherweise anstellt. Eine solche Schätzung verlangt nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit.
3. Welche Ermittlungsmethoden werden anerkannt?
Der Steuerzahler kann sich zur Darlegung jeder sachverständigen Methode bedienen, die zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Methode muss aber über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer – z. B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Aufschluss geben.
4. Gutachten muss nicht zu allen Determinanten Stellung nehmen
Ein Sachverständigengutachten muss sich nicht zu sämtlichen – für die Restnutzungsdauer maßgeblichen – Determinanten verhalten. Begründet der Steuerzahler die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, z. B. mit einer wirtschaftlichen Abnutzung oder einer auf rechtlichen Gegebenheiten beruhenden früheren Entwertung, bedarf es keiner Feststellungen zum technischen Verschleiß des Gebäudes. Ergo kann auch eine Methode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis für die Inanspruchnahme des § 7 Abs. 4 S. 2 EStG genügen.
5. Gutachten muss Gegebenheiten des Objekts berücksichtigen
Der Steuerzahler kann allerdings nicht allein durch schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamt- sowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darlegen. Vielmehr bedarf es für deren Schätzung einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zu denen nach § 4 Abs. 3 S. 3 ImmoWertV 2021 durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen zählen) verhält.
6. Wie kommt das Gutachten auf 18 Jahre Restnutzungsdauer?
Es ist bei Erwerb einer fast 50 Jahre alten, modernisierungsbedürftigen Betriebshalle mit Remise nicht zu beanstanden, wenn der Gutachter die Restnutzungsdauer zum Erwerbszeitpunkt angelehnt an die Schätzungsmethode gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 und damit grundsätzlich modellhaft ermittelt hat, indem er
- zunächst unter Berufung u. a. auf Anlage 1 zu § 12 Abs. 5 S. 1 ImmoWertV 2021 und den dort für Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude vorgesehenen Wert nachvollziehbar und modellgerecht zu einer grundsätzlichen rechnerischen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren gelangt ist,
- nach einer Ortsbesichtigung den Modernisierungsgrad (Ziff. I. 2. der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 S. 1 ImmoWertV 2021) eingeschätzt hat,
- sich zur Ermittlung des Modernisierungsgrads im Gutachten an die Tabelle 1 der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 S. 1 ImmoWertV 2021, bzw. an die diese Tabelle weiter (nach Alter der Modernisierungsmaßnahmen) ausdifferenzierenden Tabelle in Ziffer II. 3 der Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV 2021 (zu Anlage 2), angelehnt hat,
- zu einem mittleren Modernisierungsgrad (6 bis 10 Punkte) gelangt ist und hieraus eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren abgeleitet hat.
