25.09.2026 · Fachbeitrag · Abschreibung

Immobilien-AfA: Wirtschaftliche Nutzungsdauer kann auch nur noch 18 Jahre betragen

von Dipl.-Finw. (FH) Thomas Rennar, Hannover

§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG bietet Ihnen die Möglichkeit, eine Immobilie schneller abzuschreiben als es die Abschreibungsregeln in § 7 Abs. 4 S. 1 EStG vorsehen. Dazu müssen Sie darlegen, dass und warum die Immobilie eine kürzere Nutzungsdauer hat. Einem Steuerzahler ist das jetzt vor dem FG München gelungen. Er hat statt der Abschreibung über 50 Jahre eine solche über nur 18 Jahre erreicht und das AfA-Volumen damit fast verdreifacht. . 

Um diesen Fall ging es vor dem FG München

Im konkreten Fall hatte eine Steuerzahlerin 2017 für 150.000 Euro ein Grundstück erworben, das mit einer Betriebshalle (Fertigstellung 1969) mit Remise bebaut war. Sie ließ sofort die Fenster der Werkhalle austauschen und neue, isolierverglaste Kunststofffenster eingebaut. Die ölbefeuerte Heizungsanlage, die Elektrik und die Öltanks wurden 2017/2018 ebenfalls modernisiert. Dadurch kam es zu nachträglichen bzw. anschaffungsnahen Herstellungskosten in Höhe von 116.237,11 Euro (2017) bzw. 2.735,19 Euro (2018). Insgesamt entfallen danach auf das Gebäude Anschaffungs- und Herstellungskosten in Höhe von 222.850,11 Euro (2017) bzw. 225.585,30 Euro (ab 2018).

Dann wurde das Gebäude an einen Elektroinstallationsbetrieb vermietet. Während die Vermieterin die Aufwendungen schneller abschreiben wollte und sich auf eine – mittels eines Sachverständigengutachtens ermittelte – kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer von 33 Jahren berief, beharrte das Finanzamt auf der regulären AfA in Höhe von zwei Prozent pro Jahr. Es ging vor Gericht