01.04.2003 | Wann droht Gewerblichkeit?

Der BFH, die Bäume und der Wald

Wenn man sprichwörtlich "den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr sieht", ist das für die Anwenderfreundlichkeit einer Regelung kein gutes Zeichen. Im Steuerrecht kommt das öfter vor, als uns allen lieb ist. Ein typisches Beispiel ist der so genannte gewerbliche Grundstückshandel. Eine - nur vordergründig - einfache Regelung lässt so viele Fragen offen, dass sich die Rechtsprechung, allen voran der Bundesfinanzhof (BFH), beinahe wöchentlich gezwungen sieht, die Voraussetzungen für den gewerblichen Grundstückshandel in Einzelfallentscheidungen "zu präzisieren".

Die Suche nach dem roten Faden

Es ist schwer, Ratsuchenden den berühmten roten Faden durch den Regelungs- und Entscheidungsdschungel zu liefern. Trotzdem wollen wir versuchen, Sie auf den neuesten Stand zu bringen.

Der Grundsatz

Wer eine private, nicht selbstgenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss auf den Veräußerungsgewinn auf jeden Fall Einkommensteuer zahlen. Gewerbesteuer kommt obendrauf, wenn das Finanzamt der Ansicht ist, dass man den Grundstückshandel als Gewerbe betreibt.

Für die Beantwortung der Frage, ob ein Grundstückshandel gewerblich betrieben wird, haben Finanzverwaltung und Rechtsprechung die "Drei-Objekt-Grenze" entwickelt. Deren Inhalt: Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt in der Regel nicht vor, wenn innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei private Objekte verkauft werden.

Wichtig: Die "Drei-Objekt-Grenze" wird nicht nur angewendet, wenn der Veräußerer die Objekte zuvor erworben hatte. Gleiches gilt nach einer Entscheidung des Großen Senats des BFH, wenn er die Objekte auf einem eigenen Grundstück errichtet und bald nach der Fertigstellung wieder verkauft (Beschluss vom 10.12.2001, Az: GrS 1/98, BStBl 2002 II, 291; Abruf-Nr.  020334 ).

Durchlöcherung der "Drei-Objekt-Grenze"

Selbst wenn man die Drei-Objekt-Grenze einhält, ist man aber nicht immer auf der sicheren Seite. Der BFH lässt dem Fiskus weiter alle Türen offen: Die Drei-Objekt-Grenze sei keine starre Grenze, sondern nur ein - wenn auch sehr gewichtiges - Beweisanzeichen. Das heißt im Klartext: Kommen noch weitere für eine Gewerblichkeit sprechende Umstände hinzu, kann auch die Veräußerung von nur drei oder weniger Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel sein. Der Große Senat des BFH nennt beispielhaft Fälle, wenn der Verkäufer