01.02.2005 | Verschärfte Regeln

Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht

Oft erkennt das Finanzamt Verluste aus einer Vermietungstätigkeit wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht nicht an. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat sich jetzt zu Einzelheiten bei der Prüfung der Einkunftser-zielungsabsicht geäußert (Schreiben vom 8.10.2004, Az: IV C 3 - S 2253 - 91/04; Abruf-Nr.  043195). Lesen Sie nachfolgend, in welchen Fällen Sie mit dem Widerstand der Finanzverwaltung rechnen müssen.

Langfristige Vermietung

Zunächst gilt zu Ihren Gunsten die Vermutung, dass jeder der eine Immobilie auf Dauer vermietet, daraus auf längere Sicht auch tatsächlich positive Einkünfte erzielen will (Bundesfinanzhof [BFH], Urteil vom 30.9.1997, Az: IX R 80/94, Abruf-Nr.  97897). Die Finanzbeamten sind angewiesen, in diesen Fällen keine weitergehende Prüfung vorzunehmen.

Eine langfristige Vermietung liegt grundsätzlich vor, wenn Sie unbefristete Mietverträge abschließen. Eine Änderung der Vermietungsabsicht zu einem späteren Zeitpunkt kann nicht zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden.

Beispiel

Ehepaar Klein hat 1993 in München ein Zweifamilienhaus erworben. Eine Wohnung nutzten sie selbst, die andere Wohnung vermieten sie. Im Jahr 2004 müssen die Kleins beruflich bedingt nach Hamburg umziehen und verkaufen deshalb das Haus.

Das Mietverhältnis hält jeder Prüfung stand. Es war von Anfang an auf Dauer ausgelegt. Der spätere Entschluss, das Haus zu verkaufen, kann nicht zum Nachteil der Kleins ausgelegt werden.

Nicht auf Dauer angelegte Vermietung

Keine Einkunftserzielungabsicht liegt vor, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen dafür sprechen, dass Sie von Anfang an nur eine kurzfristige Vermietung geplant hatten.

Beispiel

Max Müller hat 2003 eine Eigentumswohnung geerbt. Er entscheidet sich, die Wohnung zu verkaufen. Mit dem Erlös will er sein eigenes Haus abbezahlen. Leider liegt die Wohnung in der Einflugschneise eines Flughafens. Nach einem Jahr vergeblicher Suche, beschließt er die Wohnung so lange zu vermieten, bis er einen Käufer gefunden hat.

Die Verluste aus der Vermietung werden wegen fehlender Einkunftserzie-lungsabsicht nicht anerkannt. Herr Müller wird aus der Vermietung keinen Überschuss erwirtschaften, was auch innerhalb der absehbaren Zeit bis zum Verkauf nicht möglich erscheint.