01.02.2003 | Elementarschäden an Gebäuden

Wann können Sie Abbruchkosten steuerlich geltend machen?

Stellen Sie sich vor, in Ihrem Haus schließen Fenster und Türen plötzlich nicht mehr richtig und fingerbreite Risse zieren die Wände. Der herbeigerufene Gutachter bestätigt Ihnen, was Sie schon geahnt haben: Ihr Haus hat sich selbstständig gemacht, die Standfestigkeit ist dahin. Da die Sanierungskosten etwa denen eines Neubaus entsprechen, entschließen Sie sich, das Haus abzureißen und ein Neues zu errichten. Auch für viele hochwassergeschädigte Häuser blieb nach der Flut nur noch die Abrissbirne. Lesen Sie im nachfolgenden Beitrag, in welchen Fällen Sie die Abbruchkosten steuerlich geltend machen können.

Gebäudenutzung vor dem Abriss entscheidend

Entscheidend für die steuerliche Berücksichtigung der Abbruchkosten ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), wie Sie das Gebäude vor dem Abriss genutzt haben (Urteil vom 16.4.2002, Az: IX R 50/00; BStBl 2002 II, 805; Abruf-Nr.  021061 ). Der BFH vertritt in dem Urteil die Auffassung, dass die steuerliche Beurteilung der Abbruchkosten in erster Linie davon abhängt, ob Sie mit dem Objekt Einkünfte im Sinne des Einkommensteuergesetzes erzielt haben und nicht vom Erwerb mit oder ohne Abbruchabsicht. Dabei gilt Folgendes:

Einkunftserzielung

Haben Sie das Gebäude bis zum Abriss vermietet oder eigenbetrieblich genutzt sind die Abbruchkosten und der steuerliche Restwert sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben.

 Beispiel 

Max Bauer musste ein seit zehn Jahren zu Wohnzwecken vermietetes Haus abreißen lassen. Das Haus hatte einen steuerlichen Restwert von 20.000 Euro. Die Kosten für den Abbruch betrugen 75.000 Euro. Unmittelbar danach errichtete er auf dem selben Grundstück ein neues Mehrfamilienhaus. Die Herstellungskosten des neuen Hauses beliefen sich auf 300.000 Euro. In seiner Steuer-Erklärung kann Herr Bauer 95.000 Euro als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.

Beachten Sie: Haben Sie das Gebäude bereits mit Abbruchabsicht erworben, zählen die Abbruchkosten und der steuerliche Restwert zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. War das Gebäude noch nicht verbraucht, liegen Herstellungskosten des neuen Gebäudes vor. (Einzelheiten unter H 33a Einkommensteuer-Richtlinien [EStR], Stichwort "Abbruchkosten").

Eigennutzung

Haben Sie das Haus im ganzen Kalenderjahr vor dem Abriss selbst bewohnt, stellen die Abrisskosten und der Restwert des alten Hauses Herstellungskosten des neuen Gebäudes dar. Dadurch sind die Aufwendungen für den Abriss in der Regel steuerlich für Sie verloren.

 Beispiel 

Familie Müller (zwei Kinder) musste wegen schwerer Gebäudeschäden ihr Haus abreißen und einen Neubau errichten. Die Abbruchkosten beliefen sich auf 75.000 Euro. Das alte Haus hatte noch einen steuerlichen Restwert von 20.000 Euro. Die Herstellungskosten für das neue Haus betrugen 180.000 Euro. Die Familie kann für den Neubau die Eigenheimzulage beantragen. Als Bemessungsgrundlage gelten die Anschaffungskosten von insgesamt 275.000 Euro (75.000 Euro Abbruchkosten + 20.000 Euro Restwert + 180.000 Herstellungskosten). Maximal berücksichtigt werden aber nur Aufwendungen in Höhe von 50.000 Euro (bis 2002 von 51.120 Euro). Somit haben die Abbruchkosten und der Restwert keine steuerliche Auswirkung.

Beachten Sie: Das gilt auch, wenn das neue Haus zukünftig der Einkünfteerzielung dienen soll. In diesem Fall erhöht sich aber zumindest die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Abzug als außergewöhnliche Belastung