01.06.2003 | Einkunftserzielungsabsicht

Bundesfinanzhof trifft wichtige Aussagen zur befristeten Vermietung

Verluste aus der auf Dauer angelegten Vermietung von Immobilien erkennt das Finanzamt an. Hier wird davon ausgegangen, dass insgesamt ein Überschuss der steuerpflichtigen Einnahmen über die steuerlich berücksichtigungsfähigen Ausgaben zu erwarten ist. Das Finanzamt unterstellt Ihnen, dass Sie in Einkunfts- bzw. Überschusserzielungsabsicht vermieten.

Etwas anderes gilt, wenn Sie nur befristet vermieten und / oder vorzeitig verkaufen. Dann werden Sie es sehr schwer haben, die Verluste Steuer mindernd geltend zu machen. Das belegt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Lesen Sie deshalb im folgenden Beitrag, worauf Sie achten müssen, damit Ihr Finanzamt Werbungskosten- oder Betriebsausgabenüberschüsse aus der Vermietung anerkennt.

Einkunftserzielungsabsicht bei kurzfristiger Vermietu

Die Grundaussagen des BFH in seinem letzten Urteil vom 9. Juli 2002 (Az: IX R 47/99, DStR 2002, 1611; Abruf-Nr.  021202 ) sind noch positiv: Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat der Immobilieneigentümer den Entschluss endgültig gefasst, auf Dauer zu vermieten, wird die Einkunftserzielungsabsicht auch nicht mehr in Frage gestellt, wenn er nach dem Beginn seiner Vermietungstätigkeit das bebaute Grundstück auf Grund eines neu gefassten Entschlusses doch wieder veräußert, zum Beispiel weil neue, vorher nicht absehbare Umstände eingetreten sind.

Im Klartext: Wenn Sie vorhatten, das Gebäude dauerhaft zu vermieten, kann Ihnen Einkunftserzielungsabsicht selbst dann zugebilligt werden, wenn Sie das Gebäude relativ kurzfristig verkaufen. Verluste werden in diesem Fall auch bei einem Gesamtverlust bis zur Veräußerung berücksichtigt. Sie müssen nur gute Gründe für den vorzeitigen Verkauf vorbringen. Das aber wird schwierig, wie unsere weiteren Ausführungen zeigen werden.

Was Sie unbedingt vermeiden sollten

Wenn Sie sich den Verlustabzug sichern wollen, müssen Sie gegenüber dem Finanzamt unbedingt den Eindruck vermeiden, dass Sie das Objekt alsbald veräußern werden oder selbst nutzen wollen. Daran müssen Sie auch denken, wenn Sie den Mietvertrag abfassen.

Objekt wird nach kurzer Vermietung verkauft

Hüten Sie sich davor, das Mietverhältnis vertraglich zu befristen, weil Sie die Immobilie irgendwann verkaufen wollen. Dann wird die Einkunftserzielungsabsicht geprüft. Ergibt sich in der Zeit vom Erwerb bis zur Veräußerung kein steuerpflichtiger Gesamtgewinn, werden die entstandenen Verluste nicht anerkannt.