01.06.2004 | BFH lässt Ausnahme zu

Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf und anschließendem Neuerwerb

Die beim Verkauf einer Mietimmobilie gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung kann ausnahmsweise als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die Entschädigung als Finanzierungskosten einer neuen Mietimmobilie zu beurteilen ist. Diese Ausnahme hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt zugelassen (Urteil vom 14.1.2004, Az: X  R  28/01; Abruf-Nr.  041163 ).

Vorfälligkeitsentschädigung keine Werbungskosten

Wird eine zum Privatvermögen gehörende Mietimmobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist "steuerfrei" verkauft, darf eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Ablösung des Immobilienkredits nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden.

Grund: Die Entschädigung hängt aus steuerlicher Sicht nicht mit der Erzielung von Miteinnahmen zusammen, sondern mit dem steuerlich unbeachtlichen Vermögensbereich. Das gilt auch, wenn mit dem Darlehen keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten finanziert worden sind, sondern sofort abziehbare Werbungskosten (BFH, Urteil vom 23.9.2003, Az: IX R 20/02; Abruf-Nr.  032801 ).

Werbungskostenabzug bei Wiederanlage

Bei einer Wiederanlage lässt der BFH jetzt den Werbungskostenabzug zu. Voraussetzung ist allerdings, dass zwischen dem Verkauf der alten und dem Erwerb der neuen Immobilie ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Den bejaht der BFH, wenn sich bereits im Zeitpunkt des Verkaufs anhand objektiver Umstände der - endgültig gefasste - Entschluss feststellen lässt, mit dem Veräußerungserlös erneut der Einkunftserzielung dienendes Vermögen anzuschaffen.

Unser Tipp : Die bloße Absicht, den Restkaufpreis für eine andere Mietimmobilie zu verwenden, reicht nicht. Vielmehr müssen Sie bereits beim Verkauf - zum Beispiel im Kaufvertrag - im Vorhinein unwiderruflich über den Restkaufpreis verfügen. Das kann zum Beispiel dadurch geschehen, dass Sie den Käufer des "alten" Objekts bereits im Kaufvertrag verpflichten, den Kaufpreis unmittelbar auf ein beim Notar eingerichtetes und von diesem treuhänderisch verwaltetes Konto zu überweisen, das dem Veräußerer des neuen Objekts gehört.

Beachten Sie: Die Vorfälligkeitsentschädigung können Sie also nicht abziehen, wenn Sie, wie im Regelfall, den Verkaufserlös des alten Objekts auf ein eigenes Konto überwiesen bekommen und von dort aus später "frei" den Kaufpreis des neuen Objekts überweisen. Aus Sicht des BFH haben Sie dann nicht im Vorhinein und endgültig über den Ihnen nach Tilgung der Darlehen verbliebenen Erlös verfügt. Daran ändert auch der Umstand nichts, wenn Sie nur mit Hilfe des Verkaufserlöses überhaupt zum Erwerb eines neuen Objekts finanziell in der Lage sind.