25.09.2025 · Fachbeitrag · Scheidung

Auszug des Ehegatten mit Immobilienverkauf: Steuerfallen aus § 23 und § 35c EStG verhindern

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage

| Jedes Jahr trennen sich Paare und Ehen werden geschieden. Befand sich zuvor eine Immobilie im gemeinsamen Besitz der Ehegatten, wird sie regelmäßig verkauft ‒ im Zweifel an den Ex. Der Verkauf sollte jedoch sorgfältig geplant werden. Denn in der Praxis können schnell zwei Steuerfallen mit teuren Konsequenzen auftreten. SSP klärt deshalb auf und zeigt, wie Sie die beiden Steuerfallen vermeiden. |

Das Ausgangsbeispiel

Ein Ehepaar hat im Januar 2016 mit Anschaffungskosten von 300.000 Euro eine Immobilie erworben. Beide sind zu 50 Prozent Miteigentümer. Das Objekt wurde seit Erwerb zu eigenen Wohnzwecken mit dem in 2015 geborenen Sohn genutzt. Aufgrund von Trennung und beabsichtigter Scheidung ist der Ehemann 2024 ausgezogen. Die Scheidung erfolgte im Sommer 2025. In dem Jahr hat der Ehemann auch seinen 50-prozentigen Miteigentumsanteil an seine Ex-Frau verkauft. Dabei wurde für die Haushälfte ein von einem Gutachter ermittelter fremdüblicher Kaufpreis von 250.000 Euro zugrunde gelegt. Denn der Wert des Objekts hat sich aufgrund der Marktentwicklungen und erfolgter Sanierung auf 500.000 Euro erhöht.

Steuerfalle 1: Spekulationsgewinn i. S. v. § 23 EStG?

Das erste Steuerrisiko besteht darin, dass die Veräußerung des Miteigentumsanteils als Spekulationsgeschäft der Besteuerung unterliegen könnte (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Für die Steuerpflicht spricht, dass der Ehemann im Jahr der Veräußerung (2025) in der Immobilie nicht mehr gewohnt hat. Gegen die Steuerpflicht spricht die Tatsache, dass der Ehemann die Immobilie immerhin von 2016 bis 2024 ‒ also fast neun Jahre lang ‒ zu eigenen Wohnzwecken genutzt und die Wohnung auch im Jahr 2025 zumindest unentgeltlich seiner Ex-Frau und dem gemeinsamen minderjährigen Sohn überlassen hat. Doch genügt das?