03.07.2023 · Fachbeitrag · Mietrecht

Schönheitsreparaturklauseln für gemietete Praxisräume sind nur begrenzt wirksam

von RA Dr. Benedikt Hartl, Meincke Bienmüller Rechtsanwälte PartmbB, Berlin

| Zwei von drei Physiotherapiepraxen befinden sich in angemieteten Räumen (vgl. PP 06/2023, Seite 6 ff.). Auch in Gewerberaummietverträgen ist die formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel „Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“ unwirksam (Oberlandesgericht [OLG] Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022, Az. 3 U 132/21, Abruf-Nr. 235049 ). |

Sachverhalt

Einem Gewerberaummietvertrag lag folgende Schönheitsreparaturklausel zugrunde: „Alle Schönheitsreparaturen innerhalb der gemieteten Räume […] hat der Mieter fachgerecht auf seine Kosten durchführen zu lassen […]. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren bzw. Anstreichen von Wänden, Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, Versorgungs- und Abflussleitungen, der Türen (Innentüren innen und außen). Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“ Der Vermieter hatte den Mietvertrag vorformuliert und dem Mieter einseitig gestellt. Bei den gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen handelte es sich somit um formularvertragliche Vereinbarungen, für die §§ 305 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelten.

Der Vermieter forderte den Mieter auf, die fälligen Schönheitsreparaturen im Mietgegenstand auszuführen. Der Mieter kam dieser Aufforderung jedoch nicht nach. Nach Auffassung des Mieters sind die Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit der o. g. Vertragsklauseln nicht geschuldet. Wie die Erstinstanz bestätigte auch das OLG Brandenburg diese Auffassung.