02.06.2010 | Kredite

Kein Immobilienkauf ohne Finanzpolster!

von Wirtschaftsjournalist Michael Vetter, Dortmund

Der Kauf einer Praxisimmobilie kann auch in der jetzigen Wirtschaftsphase durchaus sinnvoll sein. Allerdings ist es möglicherweise fatal, hier vor allem steuerliche Vorteile zu sehen und die Bedeutung der eigenen finanziellen Reserven zu unterschätzen. „Praxisführung professionell“ verdeutlicht an einem Fallbeispiel, welche Gefahren bei einem zu optimistisch geplanten Immobilienkauf auf Sie zukommen können, und gibt Ihnen eine Checkliste zum Thema an die Hand.  

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ...

Das folgende Fallbeispiel zeigt Probleme im Zusammenhang mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses auf.  

Fallbeispiel „Kauf eines Mehrfamilienhauses“

Nach dem Auslaufen seines damaligen Mietvertrages fand Therapeut W. vor knapp zwei Jahren in der Nähe seines bisherigen Praxisstandortes eine Immobilie, die seinen Ansprüchen weitgehend gerecht wurde. Es handelte sich um eine Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietwohnungen und der Möglichkeit, im Erdgeschoss eine Praxis unterzubringen. Bei jährlich angenommenen Mieteinnahmen von rund 30.000 Euro erwarb er das Objekt für 390.000 Euro, also zum Dreizehnfachen der Jahreskaltmiete. Zins- und Tilgungsraten des Bankdarlehens sollten sich durch die Mieteinnahmen selbst tragen. Den verbleibenden Überschuss wollte W. für zukünftige Renovierungsarbeiten zur Seite legen. Das nach wie vor niedrige Zinsniveau war ein weiterer wichtiger Punkt, um den Kauf des Gebäudes kurzfristig zu realisieren.  

W. war von seinen Immobilienplänen so überzeugt, dass er auf die durchaus kritischen Stimmen seiner Hausbank und seines Steuerberaters nicht hörte, die vor einem „insgesamt zu geringen Eigenkapital“ warnten. Vor allem auf die damals noch nicht absehbaren Renovierungskosten wurde W. mit dem Hinweis auf das immerhin fast sechzig Jahre alte Haus deutlich hingewiesen. Es war offensichtlich, dass sich W. diesbezüglich mit den mündlichen Zusagen des Verkäufers zufrieden gab, der von seinerzeit „regelmäßig durchgeführten Erneuerungs- und Ausbesserungsarbeiten“ sprach. Da W. aufgrund der langjährigen Verbindung zu seiner Hausbank dort einen guten Ruf besaß und seinen bisherigen Kreditverpflichtungen regelmäßig nachkam, stimmte sie der Finanzierung letztlich zu.  

 

... und die Risiken

Die Hoffnung von W., durch Mietüberschüsse eine finanzielle Rücklage zu schaffen, hat sich nicht erfüllt. Die Wirtschaftskrise bot und bietet ihm dazu keine Gelegenheit, da er nahezu jeden zusätzlichen Euro in die Praxis investieren muss. Diese Entwicklung und die damalige, wie W. nun selbst einsieht, „wohl doch etwas blauäugige“ Finanzierung wird für ihn nun zu einer ernsthaften Bedrohung, da entgegen seiner Erwartung bereits jetzt erhebliche Renovierungskosten mehrerer Wohnungen auf ihn zukommen. Da es sich um erhebliche Beträge handelt - die Kostenvoranschläge liegen je nach Angebot zwischen 18.000 und 23.000 Euro - reicht sein Eigenkapital zu deren Finanzierung nicht aus.  

Lösungsmöglichkeiten

Da sich das Kreditinstitut von W. nicht in der Lage sieht, über den bisherigen Darlehensumfang hinaus zu helfen. Bleiben dem Therapeuten nur folgende Optionen: