· Nachricht · Wohnungseigentum
GdWE muss übernommene Mängelrechte gegen Bauträger durchsetzen
Solange der Bauträger als primär Haftender in Anspruch genommen werden kann und einer Klage Erfolgsaussichten nicht vollständig abgesprochen werden können, entspricht die gerichtliche Durchsetzung von Mängelrechten ordnungsmäßiger Verwaltung. Verweigert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Prozessführung, ist die Beschlussersetzungsklage eröffnet ( LG Dortmund 4.2.25, 1 S 97/24, Abruf-Nr. 255317 ).
Die werdende Eigentümerin einer Wohnung machte Schallschutzmängel geltend, die durch Sachverständigengutachten belegt waren. Die GdWE hatte die Mängelrechte gegenüber dem Bauträger bereits 2016 durch Beschluss an sich gezogen. Die begehrte Klage gegen den Bauträger auf Nachbesserung und/oder Kostenvorschuss lehnte sie gleichwohl ab und berief sich auf fehlende Erfolgsaussichten. Die Eigentümerin erhob Beschlussersetzungsklage.
Mit Erfolg: Die werdende Eigentümerin ist nach § 8 Abs. 3 WEG aktivlegitimiert. Einer erneuten Befassung der Eigentümerversammlung bedurfte es nicht, da die GdWE ihre Ablehnung im laufenden Verfahren hinreichend deutlich gemacht hatte.
Die Beschlussersetzungsklage ist begründet, wenn nur die begehrte Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist der Fall, wenn der Klage Erfolgsaussichten nicht vollständig abgesprochen werden können. Als Mindestmaßstab gilt § 114 ZPO. Ob sogar geringere Anforderungen ausreichen, lässt das Gericht offen. Die vorliegenden Gutachten belegten hinreichend wahrscheinliche Schallschutzmängel. Solange der Bauträger als primär Haftender in Anspruch genommen werden kann, hat die GdWE dies zu tun, bevor sie die Sanierungskosten auf die Gemeinschaft umlegt – Ermessen besteht insoweit nicht.
Beachten Sie — Mit dem Ansichziehen von Mängelrechten übernimmt die GdWE nicht nur die Kompetenz, sondern auch die Pflicht zur Durchsetzung. Ein späteres Verweigern der Prozessführung ist – bei ausreichenden Erfolgsaussichten – weder durch Ermessen noch durch Kostenscheue zu rechtfertigen und öffnet den Weg zur Beschlussersetzungsklage sowie zur eigenen Schadensersatzhaftung – für den betroffenen Eigentümer können vorliegende Sachverständigengutachten zum Nachweis hinreichender Erfolgsaussichten genügen. GdWE und Verwaltungen sollten dieses Risiko bereits bei der Beschlussfassung über das Ansichziehen einkalkulieren – nicht erst, wenn der Eigentümer auf Durchsetzung besteht.
Offen bleibt, ob der Maßstab sogar unterhalb von § 114 ZPO liegt, was den Spielraum der GdWE zur Ablehnung weiter verengen würde.
