29.10.2026 · Nachricht · Wohnungseigentum

Erhaltungsmaßnahmen: Grundlagenbeschluss statt Sofortsanierung

Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Sein Inhalt kann durch Auslegung ermittelt werden. Bei festgestelltem Erhaltungsbedarf entspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, zunächst einen Grundlagenbeschluss über die fachmännische Ermittlung des Umfangs zu fassen. Eine sofortige Instandsetzung ist nur zwingend, wenn gravierende Mängel am Gemeinschaftseigentum die zweckentsprechende Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder ausschließen. Eine drohende Minderung oder ein geringerer Verkaufspreis begründen noch keinen sofortigen Sanierungsbedarf, ebenso wenig eine Balkontür, die sich provisorisch wieder befestigen lässt. Ein Anspruch auf Einberufung einer außerordentlichen Versammlung besteht nur, wenn deren Durchführung zur ordnungsmäßigen Verwaltung unerlässlich ist (LG Berlin II 21.7.26, 56 S 48/25 WEG, Abruf-Nr. 256149 ).

Ein Eigentümer focht einen Beschluss seiner Gemeinschaft vom 17.12.24 an, der die Begutachtung sämtlicher Fenster und die Einholung von Austauschangeboten zum Gegenstand hatte (Grundlagenbeschluss). Zugleich begehrte er Beschlussersetzung dahin, den Verwalter zur sofortigen Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen an Fenstern und Fassade seiner Einheit zu ermächtigen, und verlangte die Ladung zu einer außerordentlichen Versammlung. Ein von ihm eingeholtes Privatgutachten dokumentierte Farbabhebungen, Risse, weiches und aufgewölbtes Holz sowie einen Feuchteschaden. Während des Berufungsverfahrens löste sich an seiner Einheit eine Balkontür aus der Verankerung. Am 2.12.25 fasste die Gemeinschaft in einer weiteren Versammlung einen konkreten Maßnahmen- und Kostenbeschluss für die Wohnung. Der Eigentümer erklärte daraufhin die ursprünglichen Anträge für erledigt und verlangte Erstattung der Gutachterkosten.

Das LG wies die Berufung zurück. Die ursprünglichen Anträge hätten sich nicht erledigt, weil sie von Anfang an unbegründet gewesen seien: Der Grundlagenbeschluss sei hinreichend bestimmt. Die Forderung nach einem sofortigen Maßnahmenbeschluss betreffe nicht die Bestimmtheit, sondern die Ordnungsmäßigkeit. Diese sei gewahrt, weil die gestufte Vorgehensweise – erst Begutachtung, dann gebündelte Auftragsvergabe – gerade bei Fenstern wirtschaftlich sinnvoll sei.