26.08.2026 · Fachbeitrag · Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Entscheidungen des BGH aus 2025 (Teil 3)

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

Im dritten und letzten Teil unserer Beitragsreihe geht es um ein Zurückbehaltungsrecht von Hausgeldzahlungen wegen fehlender Jahresabrechnungen.

1. BGH 14.11.25, V ZR 190/24

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In der Eigentümerversammlung im Januar 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 6 die „Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne des Wirtschaftsjahrs 2021“ und die „Zuführung Rücklagen“ ab dem 1.1.21 sowie die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zu der erneuten Beschlussfassung. Der Beklagte weigerte sich, rückständige Vorschüsse zu zahlen, weil er den Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig hielt. Er berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Jahresabrechnungen seit 2012 nicht mehr erstellt worden waren. Zu der Erstellung der Jahresabrechnung 2019 wurde die GdWE rechtskräftig verurteilt. Sie klagte erfolgreich vor dem AG auf Zahlung rückständiger Vorschüsse in Höhe von insgesamt 18.540 EUR. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Mit der Revision verfolgte der Beklagte seinen Anspruch weiter.

Entscheidungsgründe

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers wegen fehlender Jahresabrechnungen generell ausgeschlossen ist. Obwohl die Voraussetzungen, rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen, vorliegen und der Wohnungseigentümer für die abgelaufenen Kalenderjahre die Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung von der GdWE verlangen könnte, weil diese zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören (BGH 19.4.24, V ZR 167/23), lehnt der BGH ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten ab (14.11.25, V ZR 190/24, Abruf-Nr. 251619). Dazu führt er aus: