29.05.2026 · Fachbeitrag · Ordnungsmäßige Verwaltung

Vergleichsangebote: Aktuelle Entscheidungen des BGH

von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn

Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen durchführen wollen, mussten bislang vor der Beschlussfassung Vergleichsangebote einholen. Die Instanzgerichte erklärten die Beschlüsse regelmäßig für unwirksam, wenn keine Vergleichsangebote vorlagen. Eine Ausnahme bestand lediglich für kleinere Aufträge von etwa 1.500 EUR. Dieser ungeschriebenen Pflicht hat der BGH nun eine klare Absage erteilt. 

1. Überblick

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Jeder Eigentümer kann von ihr eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. So war es in § 21 Abs. 3 WEG a. F. und ist es aktuell in § 18 Abs. 1 und 2 WEG geregelt.

Rechtsprechung und Literatur entwickelten daraus die ungeschriebene Pflicht, Vergleichsangebote einzuholen, vor allem bei Aufträgen zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, aber auch bei sonstigen Verträgen wie Darlehensverträgen und Verwalterbestellungen (einschränkend bei Wiederbeauftragung des amtierenden Verwalters (BGH 1.4.11, V ZR 96/10). Fehlte es an Vergleichsangeboten wurden Beschlüsse allein aus diesem Grund für unwirksam erklärt. Begründet wurde dies damit, dass ein Beschluss über die Beauftragung von Maßnahmen, die mit einem größeren Kostenaufwand verbunden waren, regelmäßig nur den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach, wenn zuvor in der Regel mindestens drei Konkurrenzangebote eingeholt wurden, um den Eigentümern einen Überblick über die am Markt erhältlichen Leistungen zu verschaffen und eine Überteuerung zu vermeiden (Merle in Bärmann, 14. Aufl., § 21 Rn. 31). Nach Ansicht des LG München I (13.7.22, 1 S 2338/22 WEG) soll dies auch für Maßnahmen gelten, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und die nach dem neuen § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Denn § 20 Abs. 1 WEG entbinde die Eigentümer nicht von der Pflicht, die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung bei der Beschlussfassung einzuhalten (so weiterhin Hügel/Elzer, WEG § 18 Rn. 32; Dötsch in Bärmann, 15. Aufl., § 18 Rn. 67T).