20.06.2012 · Fachbeitrag · Heizkostenabrechnung

Auch für die WEG gilt die HeizkV unmittelbar

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Die Regelungen der HeizkV gelten für die WEG unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.

• 2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

(BGH 17.2.12, V ZR 251/10, Abruf-Nr. 120453)

Sachverhalt

Auf der Eigentümerversammlung wurde die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 08 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Bei den Heiz- und Warmwasserkosten wurden in die Abrechnung nicht die Kosten für die in 08 tatsächlich bezogene Fernwärmeenergie aufgenommen, sondern alle Zahlungen, die in diesem Jahr an den Energieversorger geleistet worden sind. In den Einzelabrechnungen sind die an das Versorgungsunternehmen geleistete Abschlagszahlung für den Monat 1/08, die Zahlung auf die Schlussabrechnung des Versorgers für den Versorgungszeitraum 07/08 und die Abschlagszahlungen für die Monate 3 bis 12/08 erfasst. Das LG hat die Beschlüsse, soweit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für die Heiz- und Warmwasserkosten genehmigt wurden, antragsgemäß für ungültig erklärt. Die Revision hat hinsichtlich der Ungültigkeitserklärung der Gesamtabrechnung Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis zu Leitsatz 1

Der BGH klärt das umstrittene Verhältnis zwischen HeizkV und WEG. Nach § 3 S. 1 HeizkV unterliegt die grundsätzliche Anwendbarkeit der HeizK nicht der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer. Sie ist unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen haben. Da die HeizkV aber nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkV) nicht aber ein festes Abrechnungssystem vorgibt, muss dieser von der WEG erst durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden. Der Verwalter kann eine derart weitreichende Auswahlentscheidung nicht eigenständig treffen (Nachweise Urteilsgründe Tz. 8). Das heißt: Erst wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, ist eine Abrechnung nach der HeizkV möglich.