29.09.2026 · Urteilsbesprechung · Gemeinschaftsordnung

Vertragsstrafen in der Gemeinschaftsordnung: Entscheidung des BGH aus 2025

von RAin Kornelia Reinke (www.schiffer.de), Bonn

§ 10 WEG wurde durch das WEMoG neu gefasst und regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Neben der Anwendung der gesetzlichen Normen aus dem WEG und BGB, können die Eigentümer Vereinbarungen nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG treffen. Diese sind rechtlich als qualifizierter Vertrag einzuordnen (Bärmann/Suilmann, WEG, § 10 Rn. 45), wobei die Gemeinschaftsordnung mit satzungsähnlichem Charakter den Wohnungseigentümern eine autonome Regelungskompetenz einräumt. Sie hat die Funktion einer Norm, ohne eine solche zu sein (Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 19). Zu diesem Themenkreis hat der BGH nun wichtige Feststellungen getroffen.

Sachverhalt

Die GdWE verklagte die Miteigentümer, eine GmbH & Co. KG und deren Komplementärin, eine Konventionalstrafe in Höhe von 229.447,95 EUR nebst Zinsen wegen mehrjähriger Verzögerung beim Ausbau des Dachs zu zahlen. Die GdWE berief sich dabei auf die Gemeinschaftsordnung, die Folgendes regelt: „[…] Die Baumaßnahmen von Beginn bis zur Beendigung der Arbeiten müssen innerhalb von maximal 15 Monaten abgeschlossen werden. Der Beginn ist dem Verwalter anzuzeigen. Bei einer Bauzeitüberschreitung von 15 Monaten ist eine Konventionalstrafe an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 1 % der Bausumme des Dachgeschosses pro Monat der Bauzeitüberschreitung zu zahlen. Als Bausumme wird ein Betrag von 1.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche für die Bemessung der Vertragsstrafe verbindlich festgelegt. […]“

Neben dem Anspruch auf Zahlung verlangte die GdWE die Feststellung, dass die Beklagten zu weiteren monatlichen Zahlungen bis zum Abschluss der Baumaßnahme verpflichtet sind. Das AG gab der Klage statt. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Mit der Revision verfolgten die Beklagten ihren Antrag weiter.