· Nachricht · Wohnungsbesichtigung
Beharrliche Weigerung rechtfertigt Kündigung
Der Erwerber eines vermieteten Objekts darf die gesamte Wohnung besichtigen, wenn ihm eine vorherige Besichtigung nicht möglich war oder der Mieter Mängel geltend macht. Verweigert der Mieter beharrlich und schuldhaft eine berechtigte Wohnungsbesichtigung, kann dies eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Bei der Interessenabwägung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sind Besitzrecht, Mietdauer und Alter des Mieters zu berücksichtigen. Sie schließt die Kündigung bei nachhaltiger Pflichtverletzung jedoch nicht aus (LG München I 18.3.26, 14 S 8609/25, Abruf-Nr. 256146 ).
Die 88-jährige Beklagte bewohnte seit Anfang der 1980er Jahre eine Ein-Zimmer-Wohnung. Die Vermieter (Kläger) waren 2012 in das Mietverhältnis eingetreten und hatten die Wohnung bis Anfang 2024 noch nie vollständig besichtigt. Auf ein Zutrittsverlangen teilte die Mieterin mit, es gebe Instandsetzungsbedarf. Die Vermieter verlangten daher erneut die Besichtigung der gesamten Wohnung.
Bei einem vereinbarten Termin am 11.4.24 wollte die Mieterin lediglich Küche und Bad zugänglich machen. Einen weiteren vereinbarten Termin am 23.5.24 ließ sie scheitern, indem sie die Wohnungstür nicht öffnete. Nach Abmahnung erstritten die Vermieter ein Duldungsurteil. Auch danach benannte die Mieterin keinen Termin. Die Vermieter kündigten am 3.12.24 fristlos, hilfsweise ordentlich. Das AG gab der Räumungsklage wegen der fristlosen Kündigung statt. Das LG wies die Berufung der Mieterin zurück, weil jedenfalls die hilfsweise ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet hatte. Die Vermieter können Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Das LG ließ offen, ob bereits die fristlose Kündigung vom 3.12.24 wirksam war. Jedenfalls beendete die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nach § 542 Abs. 1, § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die Vermieter durften die Wohnung besichtigen. Sie hatten sie noch nicht vollständig gesehen. Zudem hatte die Mieterin Instandsetzungsbedarf angezeigt. Die Vermieter mussten daher prüfen können, ob sie nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB handeln mussten. Der auf Küche und Bad begrenzte Zutritt genügte nicht. Die Mieterin verweigerte die geschuldete Besichtigung nachhaltig und vorsätzlich. Sie ließ trotz mehrerer Terminangebote, Abmahnung und erwirktem Duldungstitel keinen vollständigen Zutritt zu. Alter und lange Mietdauer überwogen nicht.
Beachten Sie — Vor einer Kündigung wegen verweigerter Wohnungsbesichtigung muss der Vermieter einen konkreten sachlichen Anlass darlegen und rechtzeitig einen zumutbaren Termin anbieten. Wiederholte Terminangebote und eine qualifizierte Abmahnung sind regelmäßig geboten, um Gewicht und Verschulden der Pflichtverletzung zu belegen. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für Besichtigungsanlass, Terminangebote, Zutrittsverweigerung und Abmahnung. Die Interessenabwägung nach § 573 Abs. 1 BGB ist einzelfallbezogen vorzunehmen. Bei langjährigen, alten oder erkrankten Mietern wiegt das Bestandsinteresse besonders schwer. Ein Duldungstitel ist keine zwingende Kündigungsvoraussetzung, erhöht aber das Gewicht einer anschließenden Zutrittsverweigerung erheblich. Eine einmalige oder kurzfristige Verweigerung rechtfertigt regelmäßig keine Kündigung.
