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Pauschaler Vorwurf der Prostitution rechtfertigt keine Kündigung
Eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung ist nach § 573 Abs. 3 BGB formell unwirksam, wenn das Kündigungsschreiben Zeit, Ort und nähere Umstände der beanstandeten Vorfälle nicht hinreichend konkret bezeichnet. Die Behauptung, die Mieterin betreibe in der Wohnung Prostitution, rechtfertigt weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung, wenn sich der Vortrag auf Indiztatsachen beschränkt und Angaben zur Identität der Besucher und zu konkreten Beeinträchtigungen fehlen ( LG Düsseldorf 12.5.26, 23 S 78/25, Abruf-Nr. 254764 ).
Die Vermieterin kündigte das seit 2017 bestehende Mietverhältnis im Dezember 2023 ordentlich wegen Störung des Hausfriedens, Beschimpfungen und behaupteter Prostitution in der Wohnung. In der Folgezeit sprach sie über die Hausverwaltung weitere Abmahnungen aus. Im November 2024 erklärte sie die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Hausfriedensstörung und nächtlicher Besuche männlicher Personen. Die Räumungsklage blieb erfolglos. Auch die Berufung scheiterte.
Das LG hielt die ordentliche Kündigung bereits nach § 573 Abs. 3 BGB für formell unwirksam. Zwar seien keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Der Vermieter müsse jedoch das beanstandete Verhalten hinreichend genau beschreiben und Zeitpunkt, Ort sowie nähere Umstände – wann, wo, was, wie – benennen. Bei einer Vielzahl von Vertragsverletzungen müssten diese sämtlich substanziiert dargestellt werden.
Auch materiell verneinte das LG ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB: Der Vortrag zum angeblichen Prostitutionsgewerbe beruhe ausschließlich auf nicht hinreichend substanziierten Indiztatsachen. Allein häufig wechselnder Besuch lasse keinen Rückschluss auf ein Betreiben von Prostitution zu. Hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung fehlten Angaben zu Identität und Verhalten der Besucher vollständig, weshalb der Vortrag für die Mieterin nicht einlassungsfähig war.
Beachten Sie — Der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben so konkret zu bezeichnen, dass er eindeutig identifizierbar und von anderen Sachverhalten abgrenzbar ist. Der Mieter muss seine Rechtsstellung und die Chancen seiner Rechtsverteidigung erkennen können (§ 573 Abs. 3 BGB).
Der Vermieter trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für jede behauptete Pflichtverletzung. Bloße Vermutungen oder Indizienketten ohne konkrete Tatsachen reichen nicht.
Für die Praxis heißt das: Vor Ausspruch einer Kündigung wegen Hausfriedensstörung oder vertragswidrigen Gebrauchs sind handelnde Personen, Datum, Uhrzeit, Ort und konkrete Handlung jedes Vorfalls schriftlich zu dokumentieren und möglichst Zeugen zu sichern.
