12.07.2011 · Fachbeitrag · Verwertungskündigung

Staatliche Zwangsverwaltung zu DDR-Zeiten: Unrentable Wohnungen dürfen gekündigt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Sachverhalt

Die Beklagte mietete 1953 von einem volkseigenen Betrieb der ehemaligen DDR ein dem Rechtsvorgänger der Kläger gehörendes, unter staatlicher Verwaltung stehendes Einfamilienhaus. Nach Beendigung der staatlichen Verwaltung traten die Kläger in ungeteilter Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein. Im Juli 07 und nochmals mit der Klageschrift erklärten sie die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Begründung: Sie beabsichtigten, das verlustbringende Mietobjekt zum Zweck der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern; daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert. Die Räumungsklage wurde in den Instanzen abgewiesen. Der BGH hat die Sache an einen anderen Spruchkörper des LG zurückverwiesen (§ 563 Abs. 1 S. 2 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S. von Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter bei Verlust der Wohnung erwachsen (MK 09, 73 Abruf-Nr. 090721).

Die nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dem Tatrichter obliegende Abwägung zwischen dem Verwertungsinteresse des Eigentümers und dem Bestandsinteresse des Mieters kann der BGH nur eingeschränkt dahin überprüfen, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat.