23.02.2012 · Fachbeitrag · Veräußerung

Erwerber hat nur ausnahmsweise Anspruch auf nochmalige Kautionszahlung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.

• 2. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

(BGH 7.12.11, VIII ZR 206/10, Abruf-Nr. 120113)

Sachverhalt

Der Beklagte hatte als Mietsicherheit nur persönlich zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin, die seit 3/08 eingetragene Eigentümerin ist, ein Sparkassenkonto verpfändet. Der Kaufvertrag regelt, dass der Verkäufer dem Käufer die Mietsicherheiten übertragen, den Mieter unverzüglich schriftlich vom Verkauf unterrichten und dessen schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Sicherheit einholen muss. Da der Beklagte trotz Aufforderung keine Zustimmungserklärung abgab, erklärte die Verkäuferin mit Zustimmung der Klägerin ihm gegenüber zur Vorlage bei seinem Kreditinstitut die Freigabe der Kaution. Der Beklagte verweigerte eine erneute Kautionsleistung an die Klägerin. Das LG hat ihn verurteilt, an die Klägerin eine Kaution durch Verpfändung eines Kontoguthabens zu erbringen. Die Revision hat keinen Erfolg.

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Leitsatz 1 enthält eine Selbstverständlichkeit. Hat der Mieter die Kaution vertragsgemäß an den Veräußerer gezahlt, ist dessen Leistungsanspruch erfüllt (§ 362 Abs. 1 BGB). Da der Erwerber gemäß § 566a BGB in die Rechte und Pflichten an der geleisteten Sicherheit eintritt, muss er sich - den Fall des § 240 BGB ausgenommen - den Erfüllungsanspruch entgegen halten lassen. Das heißt: Nochmalige Zahlung der Kaution kann er nicht verlangen. Sofern er nicht bereits kraft Gesetzes Inhaber der jeweiligen Sicherheit geworden ist, steht ihm nur gegen den Veräußerer ein Anspruch auf deren Übertragung zu. Eine Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber ist seit der Neufassung des § 566a BGB nicht erforderlich. Der BGH sieht dies genauso. Grund: Mit seiner Zustimmung zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a S. 1 BGB ohnehin gilt. Daher liegt in der Zustimmung kein Verzicht des Mieters auf die subsidiäre Forthaftung des Veräußerers gemäß § 566a S. 2 BGB. Das gilt gemäß § 578 Abs. 1 und 2 BGB auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume.