23.02.2026 · Untermiete

„Gewinnbringende“ Untervermietung unzulässig

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von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Voraussetzungen dieses nur für Wohnraum geltenden Anspruchs sind umstritten und beschäftigen (auch) den BGH inzwischen regelmäßig. Das gilt auch für Fragen zum Nachweis eines Verdachts des Vermieters, dass der Mieter unerlaubt untervermietet oder die Rechtsfolgen einer unerlaubten Untervermietung für den Mieter. Der VIII. Zivilsenat hatte nun Gelegenheit, die Frage zu entscheiden, ob der Mieter auch dann einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat, wenn er die an ihn vermietete Wohnung gewinnbringend untervermietet. Die öffentliche Aufmerksamkeit für die mündliche Verhandlung vor dem BGH am 24.9.25 und die erst am 28.1.26 verkündete Entscheidung sagt sehr viel über die Wahrnehmung dieses Problems in der Gesellschaft aus.

Sachverhalt

Der Beklagte ist seit 2009 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 EUR, ab dem 1.9.21 auf monatlich 497 EUR. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte um eine Erlaubnis zur Untervermietung, die die Klägerin für die Zeit von 7/18 bis 1/20 erteilte.

Da sich der Auslandsaufenthalt verlängerte, vermietete der Beklagte die Wohnung von 2/20 bis 10/20 an zwei Untermieter. Als Nettokaltmiete waren im Untermietvertrag monatlich 962 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart (insgesamt 1.100 EUR). Die Nettokaltmiete lag über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete. Der Beklagte behielt einen der Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung.

Mit E-Mail vom 28.1.20 erbat der Beklagte um eine Untervermietungserlaubnis bis 10/20 für die vorbezeichneten Untermieter, deren Namen und Beruf er mitteilte. Die Anfrage blieb unbeantwortet. Mit E-Mail vom 9.11.20 fragte die Hausverwalterin beim Beklagten an, ob dieser noch in dem Mietobjekt wohne. Dieser teilte mit, dass die Wohnung untervermietet sei und er sich nach wie vor – voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr – im Ausland aufhalte.

Nachdem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigt und dabei die Untermieter angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12.1.22 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Der Beklagte lehnte die Beendung des Untermietverhältnisses mit der Begründung ab, es sei für ihn notwendig, seine laufenden Kosten für die Wohnung u. a. durch eine Untervermietung zu „kompensieren“. Die Klägerin kündigte ihm darauf fristlos und zugleich fristgemäß.

Das AG hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen, das LG den Beklagten hingegen entsprechend verurteilt. Mit der zugelassenen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des Urteils des AG (BGH 28.1.26, VIII ZR 228/23, Abruf-Nr. 252374).

Entscheidungsgründe

Die Revision hatte im Ergebnis keinen Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 28.2.22 ist gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Der Beklagte hat mit der ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommenen Untervermietung der Wohnung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt. Ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung stand dem Beklagten gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zu.

MERKE — Überlässt der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters, verletzt er stets seine Pflichten aus dem Mietvertrag, denn er ist dazu – ohne Erlaubnis – nicht berechtigt, § 540 Abs. 1 S. 1 BGB. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht das. § 553 BGB gibt dem Mieter von Wohnraum lediglich – unter bestimmten Voraussetzungen – einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

Der BGH hat auch geklärt, dass der Mieter seine Vertragspflichten selbst dann verletzt, wenn er die Untervermietung ohne Erlaubnis vornimmt, aber einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis hat (BGH 2.2.11, VIII ZR 74/10, NJW 11, 1065; 13.9.23, VIII ZR 109/22, NZM 23, 924). In einem solchen Fall ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls (nur noch) die Frage zu beantworten, ob der Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt (BGH 2.2.11, VIII ZR 74/10, NJW 11, 1065). Diese Frage hat das LG hier – so der BGH – zutreffend bejaht.

Beachten Sie — Der Beklagte hatte die Klägerin hier um die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gebeten. Sie hatte darauf nicht reagiert bzw. die Erteilung dann verweigert. Der BGH stellt fest, dass es der Klägerin im Hinblick auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) dennoch nicht verwehrt war, sich bei der Kündigung auf das Fehlen einer Untervermietungserlaubnis zu berufen (BGH 2.2.11, VIII ZR 74/10; 13.9.23, VIII ZR 109/22, NZM 23, 924). Denn: Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung stand dem Beklagten nicht zu.

Gewinnerzielung nicht vom Zweck der Untervermietung gedeckt

Dem Beklagten ging es zwar auch um den Erhalt der Wohnung. Es fehlte aber bereits an dem in § 553 Abs. 1 S. 1 BGB vorausgesetzten berechtigten Interesse, weil der Zweck einer Untervermietung schon von vornherein nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen.

MERKE — Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Berechtigt ist dieses Interesse nach der ständigen BGH-Rechtsprechung, wenn es von nicht ganz unerheblichem Gewicht ist und mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (st. Rspr., BGH [Rechtsentscheid] 3.10.84, VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213 [zu § 549 Abs. 2 S. 1 BGB a. F.]); 23.11.05, VIII ZR 4/05, NJW 06, 1200; 11.6.14, VIII ZR 349/13, NJW 14, 2717; 31.1.18, VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263; 13.9.23, VIII ZR 109/22, NZM 23, 924; 27.9.23, VIII ZR 88/22, NZM 24, 27).

Gewinnbringende Untervermietung – berechtigtes Interesse?

Der BGH wendet sich nun der mit Spannung erwarteten Beantwortung der zentralen, in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutierten Frage zu, ob (und ggf. unter welchen weiteren Voraussetzungen) das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist. Er beantwortet die Frage durch Auslegung des § 553 BGB.

Um den objektiven Willen des Gesetzgebers zu erfassen, wendet der Senat die sich wechselseitig ergänzenden anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung an: Wortlaut der Norm, Systematik, Sinn und Zweck nach den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte. Dem Wortlaut des § 553 BGB, der von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen, der Vorgängerregelung in § 549 Abs. 2 BGB a. F. entspricht (BT-Drucksache 14/4553, S. 49), vermag er keine unmittelbaren Erkenntnisse zu entnehmen. Er wurde eingeführt, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Bis zur Einführung des § 549 Abs. 2 BGB a. F. hatte der Mieter, der die gemietete Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen wollte, nur die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses, sofern der Vermieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte. Das Kündigungsrecht (heute: § 540 Abs. 1 S. 2 BGB) sollte bei Vorliegen eines nach dem Mietvertragsabschluss entstandenen berechtigten Interesses des Mieters, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung ergänzt werden (BT-Drucksache IV/806, S. 9, Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucksache IV/2195, S. 3 f.).

Der Entstehungsgeschichte der o. g. Bestimmungen entnimmt der Senat als zentralen Gesichtspunkt, dass der Gesetzgeber gewährleisten wollte, dass das Mietverhältnis im Fall einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, die eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben sollte (vgl. Stenographisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29.11.63, S. 11). Bereits vor dem Inkrafttreten des § 549 Abs. 2 BGB a. F. hatte der historische Gesetzgeber – vor dem Hintergrund des § 4 der Zweiten Mieterschutzverordnung vom 23.9.1918 (RGBl. 1918, 1135, 1140) und des § 29 Mieterschutzgesetz vom 1.6.1923 (RGBl. I 1923, 353) – deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden sollen.

Dabei ist der historische Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steigerung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Untervermietung – insbesondere von möblierten Räumen – mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz vom 24.3.1922 (RGBl. 1922, S. 273) durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten (vgl. Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 367, Anlagen zu den Stenographischen Berichten, Nr. 2052, S. 1763, 1766, 1767, 1773 [Begründung zu § 13 ReichsmietenG-E]). § 14 Abs. 1 S. 1 Reichsmietengesetz sah daher für weitervermieteten Wohnraum vor, dass die hierfür zu entrichtende Miete – unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten – in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen (vgl. hierzu auch die späteren Ausführungen in den Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 359, Stenographische Berichte, S. 10963, 10971 [351. Sitzung vom 11.5.1923 – Zweite Beratung des Mieterschutzgesetzes]).

An diese Erwägungen knüpfte der Gesetzgeber – so der BGH – bei der Schaffung des § 549 Abs. 2 BGB a. F. und der – weitgehend inhaltsgleichen – Nachfolgebestimmung in § 553 BGB an, um die Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Untervermietung angemessen auszugleichen (vgl. BT-Drucksache IV/806, S. 9; BT-Drucksache 14/4553, S. 49).

MERKE — Die dem Mieter grundsätzlich zugebilligte Untervermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend – bis heute – von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen.

Dieses Verständnis liegt auch der ständigen BGH-Rechtsprechung zugrunde. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen – unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (BGH 27.9.23, VIII ZR 88/22, NZM 24, 27) – grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB anzuerkennen (BGH 23.11.05, VIII ZR 4/05, NJW 06, 1200; 11.6.14, VIII ZR 349/13, NJW 14, 2717; 31.1.18, VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263; 13.9.23, VIII ZR 109/22, NZM 23, 924; 27.9.23, VIII ZR 88/22, a. a. O.). Hiervon umfasst ist hingegen nicht die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung.

Erlaubnis bei Teilhabe des Vermieters am Gewinn?

Das LG hatte die Möglichkeit in den Raum gestellt, dass der Mieter bei Partizipation des Vermieters am Gewinn aus der Untervermietung einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben könnte (ebenso Lehmann-Richter NZM 24, 744.; Streyl, WuM 24, 437). Der BGH erteilt dem eine klare Absage, denn dafür finde sich im Gesetz keine Stütze. Er verweist auch insoweit auf die Gesetzesmaterialien (Stenographisches Protokoll der 54. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 22.5.63, S. 36, 39 f.; Kurzprotokoll der 54. Sitzung des Ausschusses für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung des Deutschen Bundestags vom 13.2.64, S. 6).

Beachten Sie — Der BGH nutzt die Gelegenheit für eine grundsätzliche Klarstellung aus Anlass verbreiteter Fehlvorstellungen von Mietern über den Umfang ihres durch einen Mietvertrag eingeräumten Besitzrechts an der Mietwohnung: der grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG NJW 25, 3067). Die Wohnung ist für jedermann regelmäßiger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfGE 89, 1, 6; BGH 9.7.14, VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39; 29.3.17, VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269). Im Rahmen dieser grundrechtlich geschützten Rechtsposition kann der Mieter über sein – der Verwirklichung des Mietvertragszwecks des Wohnens dienenden und von dem Eigentumsrecht des Vermieters abgeleiteten – Besitzrecht (allerdings) nur eingeschränkt verfügen, es insbesondere nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB Dritten zum Gebrauch überlassen (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 [zu § 549 BGB a. F.]). Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, ist durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG deren Eigentümer zugewiesen (BVerfG NJW 19, 3054; BVerfGE 79, 283, 289). Vor diesem Hintergrund reicht die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre (so auch Brachthäuser/Christian, WuM 24, 367).

Interessen des Untermieters?

Der BGH sieht, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer in der unberechtigten Untervermietung liegenden Pflichtverletzung des Hauptmieters gekündigt wird (§ 546 Abs. 2, § 573a Abs. 2 BGB). Diese Rechtsfolge beruht jedoch auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers, wonach der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt. Für einen Untermieter besteht grundsätzlich das Risiko, dass der Hauptmieter im Einzelfall nicht zur Untervermietung berechtigt ist, weil ihm diese – gleich aus welchen Gründen – vom Vermieter nicht gestattet ist und er eine entsprechende Erlaubnis auch nicht beanspruchen kann (vgl. Fervers, WuM 25, 129, 131).

Das Verständnis, wonach der Hauptmieter einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis mangels Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB nicht hat, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnisses übersteigt, trägt zudem den Interessen von Untermietern angemessen Rechnung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

Beachten Sie — Im Streitfall betrug die monatliche Untermiete mit 962 EUR (netto kalt) mehr als das Doppelte der vom Beklagten selbst geschuldeten Miete von 460 EUR (netto kalt). Er hatte zudem die Betriebskosten – als weitere wohnungsbezogene Aufwendungen – an die Untermieter weitergegeben. Ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende vom Mieter gegenüber dem Untermieter zu erbringende Leistungen bei der Frage, ob seitens des Mieters ein Gewinn erzielt wird, berücksichtigungsfähig sind, konnte der BGH deshalb offenlassen. Das LG hatte Leistungen in einer den oben genannten Differenzbetrag ausgleichenden Höhe nicht festzustellen vermocht. Dahinstehen konnte deshalb auch die Frage, ob ein berechtigtes Interesse auch aufgrund eines Verstoßes der Untermiethöhe gegen §§ 556d ff. BGB („Mietpreisbremse“) als Bestandteil der geltenden Rechts- und Sozialordnung zu verneinen wäre.

Relevanz für die Praxis

Der Entscheidung ist uneingeschränkt zuzustimmen. § 553 BGB hat schlicht und ergreifend nicht den Zweck, dem (Haupt-)Mieter die Wohnung – sei es auch oder nur – zu erhalten, um ihm die Möglichkeit zu geben, von der angespannten Wohnungsmarktsituation zu profitieren und Gewinn aus einem Objekt zu generieren, dessen Eigentümer er nicht ist. Nur auf einem angespannten Wohnungsmarkt lassen sich in einem Untermietverhältnis (!) Mieten erzielen, die – wie hier – sogar gegen die Vorschriften verstoßen, die Mieter – und übrigens auch Untermieter – schützen sollen. Diese unmissverständliche Klarstellung war – leider – dringend nötig.

Für die Beratung hat die Entscheidung – je nach Perspektive – verschiedene Konsequenzen. Der Vermieter sollte (!) und darf sich – das ist die logische Konsequenz der Entscheidung – vor Erteilung der Erlaubnis den in Aussicht genommenen Untermietvertrag vom Mieter vorlegen lassen. Da der BGH einem Erlaubnisanspruch bei Gewinnbeteiligung des Vermieters eine Absage erteilt hat, dürfte eine entsprechende Bedingung des Vermieters („Partizipation am Gewinn“) keine Option sein. In der Beratung sollte der Vermieter auch auf das Risiko hingewiesen werden, dass der Mieter später eine ggf. als „Untermietzuschlag“ bezeichnete „Beteiligung“ für unwirksam erklären lässt. Die Grenzen für solche – wie auch immer bezeichneten – Zuschläge zieht § 553 Abs. 2 BGB. Die Entscheidung zeigt auch, dass der Vermieter sich auf – von Mietern gern eingewandte – kleinteilige einkommensbezogene Gewinnberechnungen nicht einlassen muss. Bezugspunkt ist die Hauptmiete. Bezüglich etwaiger Nebenleistungen sollten – wie hier – Schätzungen ohne Weiteres möglich sein. Hier sollte der gerade vorgelegte BMJV-Entwurf zur möblierten Vermietung weiterhelfen.

Untermieter suchen – so die Erfahrung in der gerichtlichen Praxis – offenbar selten Beratung. Es ist rechtlich völlig klar und unumstritten, dass sie im Verhältnis zum Haupt-Mieter/Unter-Vermieter durch nahezu alle Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts – auch hinsichtlich der Miethöhe – geschützt sind, sofern nicht die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift. Das Zögern der Untermieter mag auf ihre Abhängigkeit vom Bestand des Hauptmietverhältnisses zurückzuführen sein. Aber insoweit hat der VIII. Zivilsenat dem Untermieter eigentlich bereits „scharfe Schwerter“ in die Hand gegeben (BGH 21.6.23, VIII ZR 303/21 [Schadenersatzpflicht bei Nichtgewährung des Gebrauchs]; 3.8.21, VIII ZR 329/19 [Grenzen des Kündigungsrechts des Mieters im Verhältnis zum Untermieter]).

Die letztgenannten Gesichtspunkte sollten dem Mieter in der Beratung klipp und klar gemacht werden. Um Missverständnissen vorzubeugen: § 553 BGB hat seine Berechtigung. Auch das hat der BGH unmissverständlich zum Ausdruck gebracht. Er hat aber auch – und davon kann die Beratung des (rechtstreuen) Mieters profitieren – die Voraussetzungen und Grenzen des Anspruchs auf eine Erlaubnis zur Untervermietung geradezu lehrbuchartig zusammengefasst.

Quelle: Ausgabe 03 / 2026 | Seite 46 | ID 50702197