20.08.2012 · Fachbeitrag · Modernisierung

Erlaubte Modernisierungen des Mieters können den Duldungsanspruch ausschließen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom gegenwärtigen Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH 20.6.12, VIII ZR 110/11, Abruf-Nr. 122173).

Sachverhalt

Die Mietwohnung der Beklagten verfügt über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung, für die die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt haben. Zuvor war die Wohnung mit Kohleöfen beheizt worden. Mit Schreiben vom 21.5.08 kündigte die Klägerin den Beklagten formgerecht an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zur Energieeinsparung und Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen, wie es auch bei den übrigen Wohnungen der Fall ist. Die Beklagten stimmten dem nicht zu. Das Berufungsgericht hat sie zur Duldung verurteilt. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Weigert sich der Mieter, eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums i.S. des § 554 Abs. 2 S. 1 BGB zu dulden, muss der Vermieter - wie hier - gegen den Mieter Klage auf Duldung der konkret zu bezeichnenden Maßnahme erheben (Musterklage bei Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht, § 554 BGB, Anm. 37). Deren Erfolg hängt von der umstrittenen (Nachweise Urteilsgründe Tz. 11) und vom BGH (NJW 08, 3630) bisher offen gelassenen Frage ab, ob für das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 S. 1 BGB auf den vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand oder auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache abzustellen ist. Im ersteren Fall blieben Verbesserungsmaßnahmen des Mieters auch unberücksichtigt, wenn sie mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind.