26.08.2026 · Mietpreisbremse

Ausnahme von der Mietpreisbremse bei Wiederherstellung eines Gebäudes zu Wohnzwecken

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von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Nach § 556f S. 1 BGB gilt die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in angespannten Wohnungsmärkten nicht für Neubauten. Der BGH musste entscheiden, ob die Ausnahme gelten kann, wenn ein bereits vorhandenes, nicht mehr bewohnbares Gebäude durch die Beseitigung von Schäden dauerhaft wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wird. 

Sachverhalt

Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht des drittwiderbeklagten Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen §§ 556d ff. BGB geltend. Zwischen der Beklagten und dem Drittwiderbeklagten bestand vom 1.6.17 bis zum 28.2.21 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete für die Wohnung in einem vor 1918 errichteten Gebäude lag nach den Feststellungen des LG in Höhe von 215,15 EUR über der gemäß §§ 556d, 556e BGB zulässigen Höchstmiete. Mit Schreiben vom 17.3.20 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB.

Die Beklagte hat mittels Drittwiderklage im Verhältnis zum Mieter die Feststellung begehrt, dass die mietvertragliche Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 708 EUR wirksam sei. Sie macht u. a. geltend, die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe seien aufgrund der Ausnahme des § 556f BGB nicht anwendbar. Sie habe den Gebäudekomplex, in dem sich die Wohnung befindet, im Jahr 2015 erworben. Die Gebäude seien damals nicht bewohn- und nutzbar gewesen. Die Fenster seien teilweise zugemauert sowie mit Spanplatten oder Pappe verschlossen gewesen, der Putz sei von Wänden und Decken herabgefallen. Es habe keine funktionierenden Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen gegeben. Elektrokabel seien zum Teil entfernt und durchgeschnitten, Heizleitungen entfernt, verrostet und brüchig gewesen. Teilweise habe das Treppengeländer gefehlt, Wohnungseingangstüren seien ausgehängt gewesen.