29.09.2026 · Urteilsbesprechung · Miethöhe

Umfang der vorvertraglichen Auskunftspflicht bei Angabe der Vormiete bei Begrenzung der Wiedervermietungsmiete

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Die Regelungen über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gelten – etwa in Berlin – seit inzwischen mehr als zehn Jahren. Immer häufiger unterlag bereits das Vor- oder Vor-Vormietverhältnis den §§ 556d ff. BGB. Die zulässige Höhe der Miete in vorangegangenen Mietverhältnissen kann für das laufende Mietverhältnis wegen des Ausnahmetatbestands der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) relevant sein und sich ihrerseits aus dem Vorliegen eines der vier Ausnahmetatbestände rechtfertigen (BGH MK 23, 228 ; MK 25, 5 ). Bei Mietverträgen, die nach dem 1.1.19 abgeschlossen wurden, ist zusätzlich zu beachten, dass der Vermieter sich nur auf einen Ausnahmetatbestand berufen kann, wenn er den Mieter im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss in Textform darüber informiert hat, § 556g Abs. 1a S. 1 und 2, Abs. 4 BGB oder die Information nachgeholt hat, § 556g Abs. 1a S. 3 BGB. Der BGH musste nun die Frage beantworten, ob der Vermieter sich im Nachmietverhältnis (dauerhaft) nicht auf den Ausnahmetatbestand der Vormiete berufen kann, wenn er im Vormietverhältnis nicht nach § 556g Abs. 1a S. 1 BGB über den für die Höhe der Vormiete maßgeblichen Ausnahmetatbestand (Modernisierungsmaßnahmen) informiert und die Information auch nicht nachgeholt hat. 

Sachverhalt

Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene GmbH, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen §§ 556d ff. BGB geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit 2/2021 ein Mietverhältnis über eine 68,49 qm große Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 780,10 EUR (= 11,39 EUR/qm). Im Mietvertrag findet sich der Hinweis, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 EUR/qm betragen habe. Das Vormietverhältnis bestand (frühestens) ab 12/2019. Die Beklagte hatte den Vormieter vor Abschluss des Mietvertrags nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf einen Ausnahmetatbestand berufe (durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen). Mit der Klage verlangt die Klägerin u. a. Rückzahlung der unter Vorbehalt für 5/2021 – aus ihrer Sicht – zu viel geleisteten Miete von 242,03 EUR nebst Zinsen.

Das AG hat die Klage abgewiesen, das LG die Beklagte u. a. zur Mietrückzahlung verurteilt (BGH 1.7.26, VIII ZR 125/23, Abruf-Nr. 255244).