29.08.2025 · Fachbeitrag · Mieterschutz

Vorkaufsrecht auch bei Umwandlung in Teileigentum

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| § 577 BGB gibt dem Wohnraummieter zum Schutz vor Verdrängung ein gesetzliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für den Fall der Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnung. Das WEG differenziert zwischen Sondereigentum an einer Wohnung und Teileigentum an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen. Diese Differenzierung stimmt nicht unbedingt mit der tatsächlichen Nutzung überein. Der BGH hat sich jetzt mit der Frage befasst, ob dem Mieter von Wohnraum ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn die gemieteten Räume nicht in Wohn-, sondern in Teileigentum umgewandelt werden. |

Sachverhalt

Der Kläger ist seit 9/06 Mieter von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus (zwölf Einheiten) befinden. Mitte 12/17 begründete der Beklagte als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Vermieterin Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7), wobei dem jeweiligen Eigentümer in der Teilungserklärung u. a. gestattet war, Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu Wohnräumen aus- oder umzubauen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.12.17 veräußerte der Beklagte die Einheiten 4 bis 12 des o. g. Mehrparteienhauses für insgesamt 2,98 Mio. EUR an die A. GmbH (Käuferin), wovon 504.000 EUR auf die Wohnung des Klägers entfielen. Diese übersandte dem Kläger in 1/18 eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags und teilte ihm mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. In 3/18 erhielt der Kläger zudem von dem Beklagten die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan.