21.05.2012 · Fachbeitrag · Mieterhöhungsverlangen

Formelle Wirksamkeit: Hauptsache drei Vergleichswohnungen haben eine höhere Miete

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen - über die in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geforderten drei Vergleichswohnungen hinaus - weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Ob der Umstand, dass die Miete einer der benannten Wohnungen unterhalb der verlangten Miete liegt, an der Ortsüblichkeit der verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (BGH 28.3.12, VIII ZR 79/11, Abruf-Nr. 121272).

Sachverhalt

Die Kläger forderten die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete zuzustimmen. Die Mieten von sechs der Wohnungen liegen über der geforderten Miete. Eine weitere Miete liegt mit 490 EUR zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete. Das AG gab der Zustimmungsklage in Höhe von 490 EUR statt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen, weil das Erhöhungsverlangen unwirksam sei, soweit die verlangte Miete 490 EUR übersteige. Vor dem LG hatte die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang Erfolg. Der BGH weist die Revision zurück.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH folgt der Auffassung des LG und setzt ebenso wie im Betriebskostenrecht und bei der Eigenbedarfskündigung seine Rechtsprechung konsequent fort, wonach an die formellen Anforderungen zur Begründung eines dem Vermieter gesetzlich zustehenden Rechts keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen.