· Fachbeitrag · Mängelbeseitigungspflicht
Wildschweinalarm: Vermieter trifft Schutzpflicht
| Ein Wildschwein läuft durch die Hagener Fußgängerzone. Seine Artgenossen verwüsten in Berlin, München oder Nürnberg Gärten und Parkanlagen, pflügen Beete um und suhlen sich in Komposthaufen. Die Gründe für diese Okkupation städtischer Bereiche durch Wildtiere sind vielfältig. Vermieter von Einfamilienhäusern und Wohnungen in waldnahen Wohngebieten müssen sich auf die geänderten tierischen Lebensgewohnheiten einstellen. Der Fall des LG Berlin zeigt, wann und warum. |
Sachverhalt
Die Kläger haben von der Beklagten eine Wohnung mit Terrasse in einer Wohnanlage gemietet. Diese liegt nahe des Tegeler Forsts und schließt Grün- und Bestandsflächen ein. Das gesamte Grundstück ist mit einem Maschendrahtzaun eingefriedet, der an zahlreichen Stellen defekt, löchrig oder untergraben ist. Nachdem wiederholt Wildschweine auf das Grundstück und bis an das Wohnhaus der Kläger gelangt sind und eine Mieterin in Höhe des Müllplatzes von einer Bache angegriffen wurde, nehmen die Kläger ihre Vermieterin in zweiter Instanz erfolgreich auf Mängelbeseitigung in Anspruch.
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Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache und den Mieter durch geeignete Maßnahmen vor dem Eindringen von Wildschweinen auf dem Grundstück zu schützen (Abruf-Nr. 146670). |
Entscheidungsgründe
Die Beklagte ist nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, um zu verhindern, dass Wildschweine auf das Grundstück eindringen. Die den Vermieter treffenden Schutzpflichten erfassen nicht nur die gemietete Wohnung mitsamt der Terrasse. Darüber hinaus ist er auch verpflichtet, Schutzvorkehrungen für allgemein den Mietern zugängliche Bereiche zu ergreifen, insbesondere Gemeinschaftsflächen, Grünflächen, Bestandsflächen, Eingangsbereiche. Auch diese sind vor örtlich nicht nur vereinzelt, sondern wiederholt vorkommendem Eindringen von Wildschweinen zu schützen.
Der von den Klägern substanziiert dargelegte Zustand entspricht nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko. Dies auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich um eine Wohnanlage in einem Wohngebiet am Waldrand handelt. Es droht nach dem Sachverhalt eine ausreichend konkrete Gefahr im räumlichen Bereich der Mietsache. Grund: Eine Mietsache mit Beziehung zu einer Gefahrenquelle gilt nicht erst als mangelhaft, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon und deshalb, wenn und weil er sie nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann. Es ist gerichtsbekannt, dass insbesondere Wildschweine mit Frischlingen eine Gefahr für die körperliche Unversehrtheit von Menschen darstellen. Zwar greifen Wildschweine als solche in der Regel nicht ohne Veranlassung Menschen an.
Aber es reicht vorliegend aus, dass nicht auszuschließen ist, dass durch falsches Verhalten von Menschen bei den Tieren ein aggressives Abwehrverhalten ausgelöst wird. Hieraus ergibt sich bereits eine begründete Besorgnis einer Gefahr, die den ungestörten Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt. Hierbei ist zudem zu berücksichtigen, dass die Voraussetzungen für das Vorliegen einer konkreten Gefahr auch an die Schwere des zu befürchtenden Schadens für das geschützte Rechtsgut zu knüpfen sind.
Je höher der drohende Schaden, desto niedriger ist die Schwelle für das Vorliegen einer konkreten Gefahr. Hinzu kommt schließlich die erhebliche psychische Belastung durch die aufgrund der vorangegangenen Vorkommnisse begründeten Angst, sich auf der Anlage frei zu bewegen.
Relevanz für die Praxis
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Relevanz für Vermieter, deren Mietobjekte in einem Wohngebiet liegen, aber naturnah an Waldflächen heranreichen. Den Vermieter trifft in einer Wohnanlage, wie sie hier vorliegt, nicht nur die allgemeine deliktische Verkehrssicherungspflicht. Er ist darüber hinaus gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Was als vertragsmäßiger Gebrauch anzusehen ist, ergibt sich aus dem im Mietvertrag bestimmten Vertragszweck, der hier in der Nutzung als Wohnung vereinbart war. Der Mieter wird in seinem Wohngebrauch aber in nicht unerheblichem Maße behindert, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass er seine Wohnung wegen umherlaufender Wildschweine nicht mehr gefahrlos erreichen kann, und dass diese Garten und Terrasse beschädigen.
Das LG Berlin hat zutreffend erkannt, dass die Pflicht, die Mietsache zu erhalten, in diesem Fall auch die Pflicht einschließt, den Mieter vor von außen auf die Mietsache einwirkenden Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Wildtiere zu schützen. Wildschweine sind zwar von Natur aus scheu. Die von ihnen ausgehende Gefahr ist jedoch besonders groß, wenn Bachen mit ihren Frischlingen auf Futtersuche unterwegs sind. Angezogen werden sie z. B. auch durch im Mietergarten liegendes Essen oder einen dort errichteten Komposthaufen.
Auf welche Weise der Vermieter die Mängel beseitigt, steht in seinem Ermessen. Das LG hat dem dadurch Rechnung getragen, dass es den Vermieter verurteilt hat, „den sich um das Grundstück X-Straße befindlichen, in der Anlage B3 orange markierten Zaun instand zu setzen und geeignete Maßnahmen zu treffen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück in der X-Straße zu verhindern.“
PRAXISHINWEIS | Anhaltspunkte für einen wildsicheren Zaun lassen sich nach Gies (jurisPR-MietR 7/2013 Anm. 1) aus § 32 Abs. 2 BJagdG i. V. m. den entsprechenden Durchführungsverordnungen der Länderjagdgesetze entnehmen. So sind z. B. nach § 37 DVO zum LJagdG NRW als übliche Schutzvorrichtungen i. S. d. § 32 Abs. 2 S. 1 des BJagdG zum Schutz gegen Schwarzwild wilddichte Zäune in Höhe von 1,20 m über der Erde und 0,30 m in der Erde anzusehen. |
Beachten Sie | Bei der Frage, welche konkrete Maßnahme in Betracht kommt, sind abweichende Festsetzungen des Bebauungsplans ebenso zu beachten wie etwaige sich aus den Nachbargesetzen der Länder ergebende nachbarliche Belange.
Mieter einer Wohnung in einem ausgewiesenen Wohngebiet müssen grundsätzlich nicht damit rechnen, dass Schwarzwild aus dem nahe gelegenen Wald ihre Gärten zerstört und es innerhalb des Mietobjekts zu Personen- und Sachschäden kommen kann. Der Vermieter kann sich daher nicht auf § 536b, § 543 Abs. 4 BGB berufen. Auch das hat das LG Berlin zutreffend erkannt.
Anders kann der Fall liegen, wenn dem Mieter - anders als hier - bei Vertragsschluss die Wildschweinproblematik bekannt war. § 536b und § 543 Abs. 4 BGB schließen jedoch nur die Gewährleistungsrechte und das Kündigungsrecht des Mieters aus. Sein Erfüllungsanspruch bleibt ihm erhalten, sofern nicht im Einzelfall von einer abweichenden Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist.
