01.01.2022 · Fachbeitrag · Kündigung

Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung und mietvertragliche Kündigungsbeschränkung

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist das über vielen Mietverträgen schwebende „Damoklesschwert“. Die §§ 574 ff. BGB bieten nur begrenzten Schutz. In etlichen Mietverträgen finden sich aber Regelungen, die dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz durch Beschränkungen der ordentlichen Kündigung allgemein gewähren oder sogar die Kündigung wegen Eigenbedarf ausschließen. Im Fall der Veräußerung tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in diese Regelungen ein (BGH MK 13, 203 ; WuM 12, 294; MK 07, 123 ). Ob und inwieweit das für das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach §§ 57a ZVG, 573d BGB gilt, hat der BGH nun entschieden. |

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Eigentumswohnung. Der mit dem damaligen Eigentümer geschlossene Mietvertrag enthält folgende Regelung: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“ Die Kläger erwarben die Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung. Vier Tage später kündigten sie gegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf; die Wohnung werde für den volljährigen Sohn benötigt. Das AG hat den Beklagten zur Räumung verurteilt, das LG die Berufung zurückgewiesen. Die Revision des Beklagten war erfolglos (BGH 15.9.21, VIII ZR 76/20, Abruf-Nr. 225267).

Entscheidungsgründe

Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach §§ 57 ZVG, 566 BGB ‒ unter der weiteren Voraussetzung der Überlassung der Mietsache an den Mieter ‒ in ein zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Er ist jedoch nach § 57a ZVG berechtigt, unter Einhalten der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist, § 57a S. 2 ZVG. Nach § 573d Abs. 1 BGB sind (auch) auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist die §§ 573, 573a BGB anzuwenden.