· Kündigung
Eigenbedarfskündigung durch Vermieter-GbR nach Inkrafttreten des MoPeG?
von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin
Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat der Gesetzgeber – eine Empfehlung des 71. Deutschen Juristentags aufgreifend – die seit der Grundsatzentscheidung des BGH (29.1.01, II ZR 331/00, NJW 01, 1056) anerkannte Rechtsfähigkeit der Außengesellschaft bürgerlichen Rechts gesetzlich nachvollzogen (BT-Drucksache 19/27635). Soll die Gesellschaft nach dem gemeinsamen Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen, ist sie nach dem Gesetz rechtsfähig (§ 705 Abs. 2 Alt. 1 BGB). Eine nicht rechtsfähige Gesellschaft ist hingegen nur (noch) als Innengesellschaft zur Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses der Gesellschafter untereinander möglich (§ 705 Abs. 2 Alt. 1 BGB). Sie hat kein Vermögen (§ 740 Abs. 1 BGB). Ist eine GbR Vermieterin, nimmt sie – eindeutig – am Rechtsverkehr teil. Bisher billigt der VIII. Zivilsenat des BGH einer GbR – anders etwa als einer Personenhandelsgesellschaft – in analoger Anwendung des (auf natürliche Personen zugeschnittenen) § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Recht zu, wegen des Wohnbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen das Wohnraummietverhältnis zu kündigen, auch wenn sie selbst, wie alle Gesellschaften, nicht „wohnen“ kann. Seit Inkrafttreten des MoPeG zum 1.1.24 wird in der Literatur kontrovers diskutiert, ob an dieser Rechtsprechung festgehalten werden kann (ablehnend: Wertenbruch, NJW 23, 1193; Hinz, ZMR 24, 89; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 60; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 573 Rn. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, 2024, § 573 Rn. 76b; Erman/Selk, BGB, 17. Aufl. 9/2023, § 573 Rn. 24 a. E; a. A.: Jacoby, ZMR 24, 909; Seidel, ZPG 24, 94; Herrlein, NJW 24, 1237; offengelassen: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 17. Aufl., § 573 BGB Rn. 66a f.). In einem Fall aus Berlin konnte der BGH die Frage (erneut) unbeantwortet lassen, hat sich zu einer anderen Frage aber klar positioniert.
Sachverhalt
Die Beklagten sind seit 1999 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach dem Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist für die Vermieterin nach zehnjähriger Überlassung der Wohnung zwölf Monate. Die Klägerin, eine – aus einem Vater und seinen drei Kindern bestehende – GbR, kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27.2.23 wegen Eigenbedarfs dreier ihrer Gesellschafter.
Das AG hat die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt, das LG die Berufung zurückgewiesen. Das LG hat zur Begründung ausgeführt, dass der Klägerin der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin seit dem 29.2.24 beendet sei. Die Kündigungsfrist habe nach der entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag zwölf Monate betragen, da im Zeitpunkt der Kündigung seit der Wohnungsüberlassung mehr als zehn Jahre vergangen gewesen seien. Am Vorliegen des Eigenbedarfs zur Zeit der Kündigungserklärung bestünden keine Zweifel.
Entgegen der Ansicht der Beklagten hinderten die durch das MoPeG neu gefassten §§ 705 ff. BGB nicht die Wirksamkeit der Kündigung. Anders als das AG ging das LG davon aus, dass die Frage nach den Auswirkungen der Gesetzesänderung auf die Möglichkeit einer GbR, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter zu erklären, nicht offengelassen werden kann. Die Kündigungserklärung der Klägerin stamme zwar aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung. Die Kündigungsfrist sei jedoch erst nach deren Inkrafttreten abgelaufen. Falls durch das MoPeG eine Eigenbedarfskündigung einer am Rechtsverkehr teilnehmenden GbR ausgeschlossen wäre, würde dies auch die hier vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung ausgesprochene Kündigung unwirksam werden lassen, weil es dann keinen denkbaren noch zu verwirklichenden Eigenbedarf mehr gäbe. Ein Eigenbedarf der Gesellschafter könnte nicht mehr der GbR zugerechnet werden, sodass der Räumungsanspruch der Klägerin nie entstanden wäre.
Vorliegend sei die Eigenbedarfskündigung der Klägerin jedoch nicht durch das MoPeG ausgeschlossen. Denn jedenfalls bei einer – wie hier – stark personalistisch geprägten „Familien-GbR“ habe sich durch die Änderung des § 705 BGB an der grundsätzlichen Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine GbR nichts geändert.
Die zugelassene Revision hatte im Ergebnis keinen Erfolg (BGH 21.4.26, VIII ZR 221/25, Abruf-Nr. 254409).
Entscheidungsgründe
Der BGH sieht keinen Grund für die Zulassung der Revision. Die vom LG aufgeworfene Rechtsfrage, ob sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts – wie bisher (BGH 15.12.10, VIII ZR 210/10, NZM 11, 276; 21.3.18, VIII ZR 104/17, NZM 18, 388; 10.7.24, VIII ZR 276/23, NJW 24, 2909; 6.8.25, VIII ZR 161/24, BGHZ 244, 332; 21.1.26, VIII ZR 247/24, ZIP 26, 412) – auch nach dem Inkrafttreten des MoPeG in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen und hierauf gestützt eine Eigenbedarfskündigung wirksam erklären kann, sei hier nicht entscheidungserheblich. Selbst wenn das MoPeG Auswirkungen auf eine solche Kündigungsmöglichkeit hätte, kämen diese vorliegend nicht zum Tragen.
Maßgeblichkeit der Rechtslage bei Zugang der Kündigungserklärung
Die Klägerin hat die Eigenbedarfskündigung bereits am 27.2.23 erklärt. Die Kündigung ist den Beklagten noch im Jahr 2023 zugegangen (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB). Die erst danach in Kraft getretenen Änderungen durch das MoPeG (Art. 137 S. 1 MoPeG) können auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss haben. Nach dem allgemeinen Grundsatz des intertemporalen Rechts ist die Wirksamkeit der Kündigung nach dem Recht zu beurteilen, das im Zeitpunkt der Erklärung galt, nicht hingegen nach dem im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist geltenden Recht.
Beachten Sie — Bei der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht der einen Mietvertragspartei (hier des Vermieters), das seine Gestaltungswirkung (bereits) mit dem Zugang bei der anderen Mietvertragspartei (hier beim Mieter) entfaltet, § 130 BGB. Daher kommt es bereits zu diesem Zeitpunkt zu einer Umgestaltung des Mietverhältnisses, die nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht werden kann (BGH 24.6.98, XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; 19.9.18, VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1). Obgleich die gewollten Rechtswirkungen einer – wie hier erklärten – ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis erst zu dem gesetzlich vorgesehenen (§ 573c Abs. 1 BGB) oder individuell bestimmten Zeitpunkt herbeigeführt werden (vgl. BGH 9.11.05, VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 81), tritt ihre Gestaltungswirkung bereits unmittelbar mit dem Zugang der einseitigen Willenserklärung ein.
Somit beurteilt sich die Wirksamkeit der Kündigung als rechtsgestaltende Erklärung nach der bei ihrem Zugang geltenden Rechtslage (BAG NZA 01, 718; BAG NZA-RR 13, 609; BayObLG NJW-RR 95, 1034). Das ist vorliegend die Rechtslage im Jahr 2023 und nicht die, die im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist im Jahr 2024 galt.
Abweichende gesetzliche Regelung möglich, aber nicht getroffen
Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Gesetzgeber des MoPeG eine Rückwirkung angeordnet hätte.
Beachten Sie — Nach dem intertemporalen Privatrecht gilt der Grundsatz, dass neu gesetztem materiellem Recht eine rückwirkende Kraft nicht beizumessen ist, es sei denn, der Gesetzgeber hat eine solche in Gestalt einer echten oder einer unechten Rückwirkung ausdrücklich bestimmt oder, sie kann dem neuen Gesetz eindeutig entnommen werden (vgl. schon BGH 18.10.65, II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194).
Das ist hier nicht der Fall. Das zum 1.1.24 in Kraft getretene MoPeG bestimmt nicht, dass die Gestaltungswirkung einer zuvor erklärten (Eigenbedarfs-)Kündigung durch eine GbR rückwirkend entfällt (vgl. Art. 229 § 61, Art. 229 § 21 EGBGB).
Beachten Sie — Eine rückwirkende Geltung vermag der BGH auch nicht dem Sinn und Zweck des das Recht der GbR regelnden MoPeG zu entnehmen.
Keine dem Wegfall des Eigenbedarfs vergleichbare Konstellation
Der BGH spricht einer zunächst wirksamen Kündigung, deren Rechtswirkungen noch nicht eingetreten sind, nachträglich ihre Wirksamkeit in gefestigter Rechtsprechung ab, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündigungsfrist und der erst hierdurch bewirkten rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses entfallen ist. Der BGH nimmt einen Rechtsmissbrauch (§ 242 BGB) an, wenn der Vermieter dennoch aus formalen Gründen an der im Zeitpunkt der Erklärung berechtigten Kündigung festhält (BGH 9.11.05, VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 81 f.; 22.5.19, VIII ZR 167/17, NJW-RR 19, 972; 9.12.20, VIII ZR 238/18, NJW 21, 1232 m. w. N.).
Die Beklagten hatten diese Rechtsprechung – ohne Erfolg – aufgreifen wollen und argumentiert, hier sei die Wirksamkeit der Kündigung durch das Inkrafttreten des MoPeG vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen und die Kündigung – nach der neuen Rechtslage – unwirksam (geworden).
Der BGH entscheidet knapp, dass der Fall des rechtsmissbräuchlichen Berufens auf die Kündigung trotz tatsächlichen Wegfalls des Eigenbedarfs bereits im Ansatz nicht mit dem von der Revision angenommenen rechtlichen Wegfall des Eigenbedarfs aufgrund der MoPeG-Regelungen vergleichbar sei.
Relevanz für die Praxis
Die Entscheidung stellt (erneut) klar, dass § 130 Abs. 1 BGB auch auf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses anzuwenden ist, mit der Folge, dass sie als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung mit ihrem Zugang wirksam wird. Davon zu unterscheiden ist der Eintritt der Wirkungen der Kündigung, der den Ablauf der Kündigungsfrist voraussetzt.
Die mit Spannung erwartete Antwort auf die Frage, ob sich eine Außengesellschaft bürgerlichen Rechts auch nach Inkrafttreten des MoPeG nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen kann, obwohl die Vorschrift – wie der BGH festgestellt hat – auf natürliche Personen zugeschnitten ist und eine Gesellschaft – auch eine GbR – nun einmal nicht wohnen kann (BGH 14.12.16, VIII ZR 232/15), bleibt weiter offen.
Die Beantwortung der Frage ist für die Praxis von weitreichender Bedeutung. Derzeit ist ein weiteres Verfahren beim BGH anhängig (VIII ZR 292/25). Die Vorinstanz (LG Bochum 12.9.25, I-10 S 41/25) ist davon ausgegangen, dass die in das Gesellschaftsregister eingetragene GbR mit Schreiben vom 3.5.24 eine nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter ausgesprochen hat. Das AG Mitte kam in einem Urteil vom 11.11.25 (8 C 5056/25; Flatow, jurisPR-MietR 11/26 Anm. 2) zum gegenteiligen Ergebnis.
