20.10.2017 · Fachbeitrag · Kaution

Notarielle Unterwerfungserklärung wegen laufender Mieten ist keine Mietsicherheit

| Wie eine Zahlungsklage im Urkundsverfahren (§ 592 ZPO) ermöglicht eine notarielle Unterwerfungserklärung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) dem Vermieter einen (vorläufigen) schnellen Zugriff auf die vereinbarte Miete, wenn sich der Mieter mit dieser in Verzug befindet oder ‒ wie hier ‒ die Miete (zu Unrecht) mindert. Wäre die Vollstreckungsunterwerfung als Sicherheit i. S. d. § 551 Abs. 1 BGB zu qualifizieren, läge ein Verstoß gegen § 551 Abs. 4 BGB vor, wenn der Wohnungsmieter bereits in zulässiger Höhe Sicherheit geleistet hätte. Der BGH entscheidet gegen die Anwendung des § 551 BGB. |

Sachverhalt

Die Kläger hatten vom 3.12.13 bis 30.4.14 eine Wohnung des Beklagten gemietet. Sie leisteten eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. § 21 (6) des Mietvertrags lautet: „Auf Wunsch des Vermieters verpflichten sich der Mieter, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Die Kosten trägt der Mieter.“ Wegen angeblicher Mängel zahlen die Kläger einen Teil der Miete nicht. Der Beklagte betreibt erfolgreich die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus der von ihnen vereinbarungsgemäß abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung. Diese lautet:

• Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung

„Die Mieter, …, unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500 EUR monatlich, einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 3.12.13) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. [...] Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten. [...]“