26.08.2026 · Nachricht · Hausfriedensstörung

Vermieter muss Störer vor Kündigung ermitteln

Kündigt der Vermieter wegen wechselseitiger Hausfriedensstörungen mehrerer Mieter, ohne niedrigschwellige Bemühungen zur Ermittlung des Initiators anzustellen, ist die Kündigung unwirksam ( LG Flensburg 17.4.26, 1 S 64/25, Abruf-Nr. 255316 ).

Zwischen dem Mieter einer Erdgeschosswohnung und der Mieterin der darüber gelegenen Wohnung kam es über einen längeren Zeitraum zu erheblichen Streitigkeiten und Ruhestörungen. Die Vermieterin mahnte beide Parteien mehrfach ab und kündigte beiden das Mietverhältnis wiederholt fristlos. Auch nach Erhebung einer Räumungsklage gegen die Obergeschossmieterin setzten beide Seiten die Störungen fort. Die Vermieterin erhob schließlich auch Räumungsklage gegen den Erdgeschossmieter und war damit vor dem AG erfolgreich. Der Mieter wandte ein, stets nur auf Störungen der Obergeschossmieterin reagiert zu haben. Initiatorin sei ausschließlich sie gewesen.

Das LG gab der Berufung statt. Gehen Hausfriedensstörungen von mehreren Mietern aus, dürfe der Vermieter nicht willkürlich einen herausgreifen, sondern müsse die Beteiligten nach Möglichkeit gleich behandeln (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB). In erster Linie sei dem zu kündigen, den die Hauptverantwortung treffe. Einer vollständigen Aufklärung bedürfe es nicht. Dem Vermieter sei es aber zuzumuten, alle Beteiligten anzuhören und niedrigschwellige Ermittlungen anzustellen. Lasse sich danach kein Hauptverantwortlicher ausmachen, könne gegenüber allen Störenden gekündigt werden. Unterlasse der Vermieter jegliche Bemühungen, sei die Kündigung nach § 242 BGB unwirksam.