11.03.2019 · Fachbeitrag · Grundstückskaufvertrag

Lebenslanges Wohnrecht der Mieter ohne ordentliche Kündbarkeit hat Ewigkeitsgarantie

von RiOLG a.D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Werden öffentliche Wohnungen von Kommunen an private Investoren veräußert, wird häufig zum Schutz der Mieter vor Mieterhöhungen oder Luxusmodernisierung eine „Sozialcharta“ in die Grundstückskaufverträge aufgenommen. Der BGH hat entschieden, das ein lebenslanges Wohnrecht kombiniert mit einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung bei Verkauf eines kommunalen Siedlungshauses wirksam ist. |

Sachverhalt

Die Beklagten mieteten 1981 von der Stadt Bochum die EG-Wohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sog. Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Haus, in dem die Klägerin zu 2 inzwischen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, 2012. Der notarielle Kaufvertrag enthält u. a. folgende Regelungen:

• Regelungen im notariellen Kaufvertrag

§ 2b (4) Dem Käufer ist bekannt, dass im Hause ... eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute … vermietet ist (Vertragsbeginn 16.6.81). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig.

Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen … Die Kosten der Durchführung eines solchen Wiederkaufs einschließlich der Kosten eines etwaigen Wertgutachtens, eine daraufhin etwa anfallende Grunderwerbsteuer sowie ein Verwaltungskostenbeitrag von 3 v. H. des Kaufpreises gehen zulasten des Käufers (Wiederverkäufers).

(5) Der Käufer verpflichtet sich weiter … sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen.“