22.11.2016 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Vermieter muss vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt werden

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Die § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB regeln dezidiert, wann eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs wirksam ist oder nicht. In der Praxis kommt es gleichwohl nicht selten zu Fehlvorstellungen darüber, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen der Kündigung noch im Zeitpunkt ihres Zugangs oder sogar noch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen müssen. Der BGH zeigt, worauf es ankommt. |

Sachverhalt

Die monatliche Miete betrug zuletzt 558,53 EUR. Die Klägerin kündigt das Mietverhältnis wegen eines über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Mietrückstands von 1.424,73 EUR fristlos, hilfsweise ordentlich. Von diesem Betrag ist ein Betriebskostenguthaben von 83,95 EUR abzuziehen, mit dem der Beklagte schon im Vorprozess aufgerechnet hatte. Es verbleibt ein Mietrückstand von 1.340,78 EUR, der i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt.

Die Räumungsklage scheitert in zweiter Instanz. Das Berufungsgericht nimmt an, der Beklagte habe in seiner Klageerwiderung wirksam mit weiteren Betriebskostenguthaben von 131,40 EUR und 286,12 EUR aufgerechnet. Infolgedessen sei die Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB nicht (mehr) erreicht. Die Revision der Vermieterin hat Erfolg.