19.11.2018 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Hilfsweise ordentliche Kündigung ist zulässig

von RiOLG a.D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Wohnungsmieters fristlos, entsprach es bis 11/17 allgemein anerkannter anwaltlicher Sorgfaltspflicht, diese mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zu verknüpfen. In diesen Konsens hat die 66. Zivilkammer des LG Berlin am 15.11.17 mit einem Paukenschlag eingegriffen und die Auffassung vertreten, dass die hilfsweise ordentliche Kündigung unwirksam sei. Der BGH entscheidet zugunsten der bisherigen Praxis. |

Sachverhalt

Der Mieter zahlte die Mieten 6 und 7/16 nicht. Der Vermieter erklärte daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 11.7.16 die außerordentliche fristlose Kündigung. Er forderte zur Räumung und Herausgabe der Mietsache binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung auf. Daneben erklärte „rein vorsorglich und hilfsweise“ die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Nach Zugang der Kündigung (14.7.16) überwies der Beklagte die rückständige Miete am 19.7.16 und widersprach der Kündigung.

Das LG Berlin (GE 17, 1347) weist die Räumungsklage ab. Grund: Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ginge „ins Leere“. Das Mietverhältnis sei bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung beendet worden. Im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung habe ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden. Der BGH gibt der Revision statt und verweist die Sache an das Berufungsgericht zurück. In einem Parallelverfahren (VIII ZR 231/17, Abruf-Nr. 204832) hat der BGH gleichlautend entschieden.