21.07.2015 · Fachbeitrag · Eigenbedarf

BGH stärkt die Eigentümerrechte

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen.

• 2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen.

• 3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

• 4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehen-den volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

• (BGH 4.3.15, VIII ZR 166/14, Abruf-Nr. 175948)

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Vierzimmerwohnung des Klägers mit einer zwischen den Parteien streitigen Wohnfläche. Mit Schreiben vom 25.10.12 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristgerecht wegen Eigenbedarfs. Grund: Sein 22 Jahre alter Sohn, Student an der örtlichen Hochschule, hat bis September 12 ein dreimonatiges Auslandspraktikum absolviert und will nun einen eigenen Hausstand gründen. Er wird das Studium voraussichtlich Ende 13 abschließen und im Anschluss daran ein zweijähriges Masterstudium belegen. Im Rahmen des Studiums komme es vor, dass praktische Arbeiten auch außerhalb der Hochschule und des Partnerunternehmens zu Hause erledigt werden müssten. Da der Sohn im elterlichen Heim nur sein Kinderzimmer hat und dieses für solche Arbeiten nicht ausreicht, hat er weitere Räume im Haus belegt, was zu Spannungen mit den Eltern geführt hat. Durch den Bezug der Mietwohnung wird sich für seinen Sohn auch der Weg zur Hochschule wesentlich verkürzen. Es ist geplant, dass sein Sohn mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen zusammenzieht. Die Räumungsklage wird in zweiter Instanz abgewiesen. Die Revision hat Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH hat die Essenz der im Original 19 Seiten langen Entscheidung zu den Voraussetzungen einer wirksamen Eigenbedarfskündigung in den vier Leitsätzen in verständlicher Form zusammengefasst. Der BGH führt damit seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort und erhöht - wie schon in MK 15, 132 (in dieser Ausgabe) - die Rechtssicherheit im Instanzenzug. Eine Fehlentscheidung, wie sie hier vorliegt, sollte danach nicht mehr vorkommen.