30.03.2026 · BVerfG

Verlängerung der „Mietpreisbremse“ ist verfassungsgemäß

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von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

Die Regelungen zu Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB, „Mietpreisbremse“) gehören seit ihrer Einführung zu den stark diskutierten Vorschriften im sozialen Wohnraummietrecht des BGB. Gegner halten sie für verfassungswidrig, Befürworter für nicht weitgehend genug. Nach der inzwischen zweiten Verlängerung der Mietpreisbremse soll eine Expertengruppe nach dem Willen der Koalitionsregierung aktuell (sogar) eine Bußgeldbewehrung bei deren Nichteinhaltung vorbereiten (Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 21. Legislaturperiode, S. 24 f.). Anfang Januar hat das BVerfG über die erste Verlängerung der Mietpreisbremse entschieden. Gegen das Urteil des BGH vom 18.12.24 (VIII ZR 16/23, MK 25, 84) hatte die Vermieterin Verfassungsbeschwerde eingelegt. Die Entscheidung ist auch mit Blick auf die zweite Verlängerung und die weitergehenden Pläne von großem Interesse.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin mehrerer Wohnungen und Gewerbeeinheiten in Berlin. In 9/15 vermietete sie eine Wohnung an die Kläger des Ausgangsverfahrens. Der Mietvertrag enthält eine Staffelmietvereinbarung. In 12/21 nahmen die Kläger die Beschwerdeführerin gerichtlich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer aktuell geringeren Miete in Anspruch, weil die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die nach den §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Miete überschreite. Das AG hat der Klage überwiegend stattgegeben. Die Kläger schuldeten für den streitgegenständlichen Zeitraum lediglich eine Miete in Höhe der letzten im Vormietverhältnis fällig gewordenen Mietstaffel (§ 556e Abs. 1 S. 1 BGB). Die Berufung der Beschwerdeführerin blieb vor dem LG ohne Erfolg. Die Revision gegen das Urteil des LG hat der BGH mit dem o. g., hier angegriffenem Urteil zurückgewiesen. Rechtsfehlerfrei habe das LG unter Anwendung von § 556e Abs. 1 S. 1 BGB für die Bestimmung der maßgeblichen Miethöhe auf die zuletzt im Vormietverhältnis fällig gewordene Mietstaffel abgestellt. Für die begehrte Feststellung der geschuldeten Miethöhe im Jahr 2022 seien die §§ 556d ff. BGB in der seit dem 1.4.20 geltenden Fassung anzuwenden. Die Regelungen seien verfassungsgemäß.

Die dagegen gerichtete Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG nicht zur Entscheidung angenommen (Nichtannahmebeschluss vom 8.1.26, 1 BvR 183/25, Abruf-Nr. 253032).

Entscheidungsgründe

Das BVerfG: Die Verfassungsbeschwerde ist – soweit sie zulässig erhoben wurde – unbegründet. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn nach § 556d BGB in der seit dem 1.4.20 geltenden Fassung verstößt insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG. Sie greift zwar in das durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützte Eigentum der Vermieter ein. Der Eingriff ist aber – so das BVerfG – nach wie vor gerechtfertigt. Er sei verhältnismäßig, diene legitimen Zielen und sei zur Erreichung dieser Ziele geeignet, erforderlich und angemessen.

Verfassungsrechtlich legitimer Zweck der Mietenbegrenzung

Das BVerfG leitet aus den Gesetzesmaterialien das (legitime) Ziel des Gesetzgebers ab, die Steigerung der Mietpreise in Ballungsräumen zu verlangsamen (BT-Drucksache 18/3121, S. 11; 19/15824, S. 9; BT-Drucksache 21/322, S. 4).

Problembeschreibung

Festzustellen sei, dass Vermieter auf angespannten Wohnungsmärkten faktisch erhebliche Mietsteigerungen durchsetzen, weil es Wohnungssuchenden an Ausweichmöglichkeiten fehle (vgl. BT-Drucksache 18/3121, S. 11). Mit der Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB werde verhindert, dass Vermieter Erträge realisierten, die sich allein aus der spezifischen Situation eines angespannten Wohnungsmarkts ergäben (vgl. BT-Drucksache 18/3121, S. 11, 18). Zugleich werde ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Mietenden und Vermietern ausgeglichen (vgl. BT-Drucksache 21/322, S. 1, 4).

Mittelbar soll der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegengewirkt werden (vgl. BT-Drucksache 18/3121, S. 11, 15 f.), um eine gewachsene Mieterstruktur in einzelnen Stadtvierteln zu erhalten. Daneben könne auch ein noch stärkeres Auseinanderdriften von Bestands- und Wiedervermietungsmieten verhindert, dadurch Anreize für Fehlallokationen abgebaut werden, die daraus resultieren, dass Mietende aufgrund unverhältnismäßig höherer Wiedervermietungsmieten in einer inzwischen nicht mehr bedarfsgerechten Wohnung verbleiben (vgl. dazu BT-Drucksache 18/3121, S. 23; Falck/Krause/Zamorski, ifo Schnelldienst 10/2025, S. 8 ff.). Die Verlängerung der ursprünglich befristeten Regulierung sei aufgrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten weiterhin geboten (vgl. BT-Drucksache 19/15824, S. 9 ff.).

Beachten Sie — Diese Zwecke sind verfassungsrechtlich legitim. Das gilt zunächst für die Regulierung des Mietwohnungsmarkts durch Eingriff in den Preismechanismus (vgl. auch BVerfGE 8, 274, 309 ff. [Preisgesetz]; 21, 87, 90 [Preisregulierung nach § 9 GrdstVG]; 87, 114, 146 [Pachtzinsregelungen]). Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind und Grundstücke auch nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden können, kann sich aufgrund steigender Nachfrage am Markt ein Preis bilden, der im Hinblick auf die soziale Funktion des Eigentumsobjekts nicht mehr angemessen ist. Das kann es in besonderem Maße erforderlich machen, die Interessen der Allgemeinheit durch gesetzliche Regelungen zur Geltung zu bringen und die Nutzung nicht völlig dem freien Spiel der Kräfte und dem Belieben der Einzelnen zu überlassen. Legitim ist auch das Anliegen, bei der Wiedervermietung einer Preisentwicklung vorzubeugen, die einen großen Anteil der Bevölkerung, für den die Nutzung von Mietwohnungen von existenzieller Bedeutung ist, finanziell unangemessen belasten würde (BVerfGE 91, 294, 310 [Mietpreisbindung in den neuen Bundesländern]). Auch der Zweck, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liegt im öffentlichen Interesse (BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18 u. a.). Unabhängig von spezifischen sozialpolitischen Zielen sind für den Zusammenhalt einer Gesellschaft Räume alltäglicher Begegnung zwischen unterschiedlichen Gruppen von hoher Bedeutung.

Eignung zum Erreichen des Regelungsziels

Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist zur Erreichung dieser Ziele im verfassungsrechtlichen Sinn auch weiterhin geeignet.

Beachten Sie — Für die Eignung ist es ausreichend, wenn durch die Maßnahme der Zweck einer Regelung gefördert werden kann. Es genügt bereits die Möglichkeit der Zweckerreichung. Eine Regelung ist erst dann nicht mehr geeignet, wenn sie die Erreichung des Gesetzeszwecks in keiner Weise fördern kann oder sich sogar gegenläufig auswirkt.

§ 556d BGB in der Fassung vom 19.3.20 trägt nach wie vor jedenfalls zur Verlangsamung der Mietendynamik und damit zur Kompensation von bestehenden Marktungleichgewichten, zur finanziellen Entlastung von Mietenden und zur Verhinderung eines noch stärkeren Auseinanderdriftens von Bestands- und Wiedervermietungsmieten bei. Sie kann zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen, das Ziel des Verdrängungsschutzes damit zumindest fördern.

Beachten Sie — Das BVerfG stellt ausdrücklich fest, dass die Eignung der Mietenregulierung nicht durch die zahlreichen Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe bei Wiedervermietungen aufgehoben ist (Kholodilin/Mense/Michelsen, DIW Wochenbericht 22/2016, S. 493 ff.; Deschermeier/Seipelt/Voigtländer, IW policy paper 5/2017, S. 10; Michelsen/Mense, Evaluierung der Mietpreisbremse, 2018, S. 18 ff.). Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stelle die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht infrage. Zudem habe der Gesetzgeber mit punktuellen Nachbesserungen reagiert (vgl. MietAnpG vom 18.12.18, BGBl I S. 2648; BT-Drucksache 19/4672, S. 11 f.; vgl. auch die dazu aktuell eingesetzte Expertenkommission, Informationspapier des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 16.9.25).

Soweit die Beschwerdeführerin eine verfassungsrechtliche Ungeeignetheit der Maßnahme mit deren möglichen negativen Effekten begründe, genüge ihr nicht hinreichend substanziierter Vortrag nicht den Darlegungsanforderungen. Die Wirkung von Mietenregulierungen auf den Mietwohnungsmarkt werde zwar national und international kritisch diskutiert, entsprechende Negativeffekte der §§ 556d ff. BGB seien aber gerade nicht belegt (Michelsen/Mense, a. a. O., S. 28 ff.; Kholodilin/Mense/Michelsen, DIW Wochenbericht 7/2018, S. 111; Kholodilin/Kohl, DIW Wochenbericht 12/2022, S. 195 f.; Sagner/Voigtländer, Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt, Studie im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung, 2024, S. 12 ff.).

Erforderlichkeit zum Erreichen des Regelungsziels

Der Eingriff ist auch weiterhin erforderlich, um die mit ihm verfolgten Zwecke zu erreichen.

Prüfungsmaßstab des BVerfG

Grundrechtseingriffe dürfen nicht weiter gehen, als es der Gesetzeszweck erfordert. Es darf kein gleich wirksames Mittel zur Erreichung des Gemeinwohlziels zur Verfügung stehen, das die Grundrechtsträger weniger und Dritte und die Allgemeinheit nicht stärker belastet. Die sachliche Gleichwertigkeit der alternativen Maßnahmen zur Zweckerreichung muss in jeder Hinsicht eindeutig feststehen. Das BVerfG prüft nicht, ob der Gesetzgeber die beste Lösung für die hinter einem Gesetz stehenden Probleme gefunden hat (vgl. BVerfGE 149, 86 Rn. 94, m. w. N.). Es kann sich unter Berücksichtigung des dem Gesetzgeber zukommenden Spielraums darauf beschränken, gezeigte oder in Fachkreisen diskutierte Alternativen darauf zu prüfen, ob sie den angestrebten Zweck in einfacherer, gleich wirksamer, aber die Grundrechte weniger fühlbar einschränkender Weise erreichen können (BVerfGE 77, 84, 109).

Das BVerfG stellt fest, dass zwar weitere staatliche Maßnahmen zum Schutz von Wohnungssuchenden in Betracht kommen, etwa die Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder die Verbesserung der finanziellen Lage von Wohnungssuchenden durch die erweiterte Gewährung von Wohngeld. Diese Maßnahmen seien aber mit einer stärkeren Belastung der Allgemeinheit verbunden. Es sei auch nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber sie im Rahmen des ihm zustehenden Spielraums als mildere und zweifelsfrei – auch kurzfristig – vergleichbar wirksame Mittel hätte heranziehen müssen (vgl. schon BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18).

Angemessenheit der Mietenregulierung bei Mietbeginn

Die angegriffene Mietenregulierung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist – so das BVerfG – auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Sie greife nicht unangemessen in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümer ein.

Inhalt- und Schranken des Eigentums, Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG

Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordert eine Abwägung zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe andererseits. Inhalt und Schranken der als Eigentum geschützten Rechtspositionen werden durch den Gesetzgeber bestimmt, Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG. Er muss dabei der Anerkennung des Privateigentums (Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG) und der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) Rechnung tragen, die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich sowie ein ausgewogenes Verhältnis bringen, wobei er über einen weiten Gestaltungsspielraum verfügt (vgl. BVerfGE 143, 246).

Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für die Vermietern oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18).

Das BVerfG sieht, dass § 556d Abs. 1 BGB künftige Erträge aus der Vermietung von Wohnraum begrenzt und damit in die Freiheit der Eigentümer von Wohnraum eingreift, ihr Eigentums durch wirtschaftlich profitable Verwertung zu nutzen.

Beachten Sie — Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bedarf dennoch zu seiner Rechtfertigung keiner besonders gewichtigen Interessen der Öffentlichkeit, denn der Eingriff sei nicht schwerwiegend. Das BVerfG verweist auf seine gefestigte Rechtsprechung, nach der Art. 14 Abs. 1 GG von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums schütze (vgl. BVerfGE 71, 230, 253; 91, 294, 310; BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18). Die Miethöhenregulierung soll verhindern, dass Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt werden und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und daraus resultierende günstige Marktentwicklung für Vermieter zurückzuführen sind (vgl. BT-Drucksache 18/3121, S. 11, 18). Eine solche Nutzung des Eigentums genieße im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen keinen verfassungsrechtlichen Schutz (BVerfGE 37, 132, 142).

Abmilderung der Regulierung durch ihre Ausgestaltung

§ 556d Abs. 2 BGB sichert zudem verfahrensrechtlich ab, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Die Regelungswirkungen greifen erst, wenn und soweit die Landesregierungen Gebiete bestimmt haben, in denen aufgrund der angespannten Marktsituation der Schutz der Mietenden geboten erscheint. Die Befristung der Mietenbegrenzungsverordnungen auf jeweils höchstens fünf Jahre gewährleistet, dass die Entwicklung der Miethöhe nur dort und auch nur so lange ausgebremst wird, wo und wie dies aufgrund der Marktlage erforderlich ist. Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber also gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Beschränkung des räumlichen und sachlichen Anwendungsbereichs

Daneben gewährleistet die beibehaltene Beschränkung des Anwendungsbereichs auf angespannte Wohnungsmärkte eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung verfolgten Ziele. Die Ausnahmen für erstmals nach dem 1.10.14 genutzte und vermietete Wohnungen, für umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f BGB) sowie die Beschränkungen nach § 556e BGB wurden beibehalten. Der Stichtag für Neubauten bewirke dabei, dass ein zunehmend größer werdender Marktanteil von der Miethöhenregulierung vollständig ausgenommen ist.

Marktorientierte Miete

Mildernd wirke auch, so das BVerfG, dass nach wie vor keine absolute Höchstgrenze vorgegeben werde, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Der Rechtsprechung des BVerfG lasse sich zwar nicht entnehmen, dass Art. 14 Abs. 1 GG eine Orientierung am unregulierten Markt gebieten würde; eine am örtlichen Markt orientierte Miete könne aber nicht nur die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellen, sondern vor allem eingriffsmildernd wirken (BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18).

Beachten Sie — Das BVerfG räumt ein, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunehmend auch Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. Die Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre wirke zusätzlich dämpfend, weil mehr ältere Mietvereinbarungen in die Ermittlung einfließen. Erhöhend wirke jedoch der durch § 556d Abs. 1 BGB bei einer Wiedervermietung erlaubte zehnprozentige Aufschlag.

Ortsübliche Vergleichsmiete als „gesetzgeberisch überformte Marktmiete“

Das BVerfG stellt in der Gesamtschau fest, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete durch die Miethöheregulierung von den am unregulierten Markt erzielbaren Mieten entfernen dürfte. Es handele sich jedoch noch immer um eine am Markt orientierte Vergleichsmiete. Zwar könnten – so die Argumentation der Beschwerdeführenden – im (hier nicht gegebenen) Einzelfall erhebliche Einkommenseinbußen insbesondere Vermieter empfindlich treffen, die eine Immobilie kreditfinanziert erworben und deshalb laufende Verbindlichkeiten zu bedienen haben. Es entspreche aber gerade dem Zweck der Miethöhenregulierung, mit einer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete als gesetzgeberisch überformte Marktmiete Preisspitzen abzuschneiden und damit dämpfend auf die Preisentwicklung zu wirken. Die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiere insbesondere nicht das, was der Markt irgendwie hergebe (BVerfG 3.4.90, 1 BvR 268/90 u. a., NJW 92, 1377), sondern einen am angestrebten Normalzustand orientierten Maßstab für die höchstzulässige Miete (BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18).

Das BVerfG betont unter Bezugnahme auf seine Rechtsprechung erneut, dass von der verfassungsrechtlichen Garantie des Grundeigentums die Ausschöpfung des Markts in voller Höhe nicht umfasst ist (BVerfGE 58, 300, 345 [Nass–auskiesung]; 71, 230, 253 [Kappungsgrenze]; BVerfG 3.4.90, 1 BvR 268/90 u. a., NJW 92, 1377 [Mietspiegel]).

Gemeinwohlbelange und Sozialstaatsprinzip

Wohnungssuchenden, die auf Wohnungsmiete angewiesen sind, erleichtert die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn, geeigneten Wohnraum zu finden. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Eigentumsverhältnisse und der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigen es, aufseiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 S. 1 GG) einzubeziehen. Der Gesetzgeber trage mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht.

Beachten Sie — Wie schon in der Entscheidung aus 2019 (BVerfG 18.7.19, 1 BvL 1/18 u. a.) bezieht das BVerfG – anknüpfend an die Motive des Gesetzgebers (BT-Drucksache 18/3121, S. 19) – das Verhindern von Gentrifizierung und Segregation als weitere gesellschaftspolitische Interessen in seine Abwägung ein. Als Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus stark nachgefragten Stadtvierteln drohe eine Aufteilung der Bevölkerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Mit Blick auf die damit verbundenen Probleme u. a. für den gesellschaftlichen Zusammenhalt würden die Verhinderungen von Gentrifizierung und Segregation einen Gemeinwohlbelang von Gewicht bilden.

Das BVerfG stellt zusammenfassend fest, dass den betroffenen Belangen der Vermieter von letztlich eingeschränktem Gewicht nicht nur die geschützten Interessen von Wohnungssuchenden, sondern auch gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüberstehen. Es sei zudem weiterhin abgesichert, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe.

Keine unverhältnismäßige substanzgefährdende Belastung

§ 556d Abs. 1 BGB bewirkt nach Einschätzung des BVerfG nur die Begrenzung der Erträge aus der Vermietung von Wohnraum. Es sei weiterhin nicht erkennbar, dass die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen könnte oder keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit für die betroffenen Grundstücke mehr bestünde, die Privatnützigkeit des Eigentumsobjekts also nahezu vollständig beseitigt würde. Es erscheine auch aufgrund der gegenwärtigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen – und unter Berücksichtigung der zunehmenden Entfernung der ortsüblichen Vergleichsmiete von der hypothetisch am unregulierten Markt erzielbaren Miete – nicht wahrscheinlich, dass sich durch die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft und über den Einzelfall hinausgehend die mit der Substanzerhaltung und Vermietung einer Wohnung verbundenen Kosten nicht decken lassen würden.

Rechtssicherheit, Vertrauensschutz, unechte Rückwirkung

Das BVerfG befasst sich schließlich mit dem Argument der Beschwerdeführenden, sie habe auf das Auslaufen der Mietpreisbremse nach fünf Jahren vertraut.

Das BVerfG verweist darauf, dass die Eigentumsgarantie es schon grundsätzlich nicht gebiete, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber könne im Rahmen der ihm eingeräumten Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300, 351 [Nassauskiesung]). Die Mietpreisbegrenzung sei im Gesetzgebungsverfahren zwar als eine „vorübergehende Maßnahme“ bezeichnet, gleichzeitig aber betont worden, dass sie als ein notwendiges Instrument zur Korrektur einer angespannten Marktlage so lange erforderlich sei, wie langfristig wohnungsmarktentspannende Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten könnten (vgl. BT-Drucksache 18/3121, S. 16).

Beachten Sie — Im Ausgangsfall hatten die Parteien in dem unter die „erste Mietpreisbremse“ fallenden Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung getroffen, wobei hier über die Höhe einer Staffel zu entscheiden war, die erst nach der Verlängerung der Mietpreisbremse fällig wurde. Insoweit liegt eine unechte Rückwirkung vor, die mit Blick auf den verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz verhältnismäßig sein muss.

Der Prüfungsmaßstab

Im Rahmen der Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Vertrauens von dem Maß seiner Schutzbedürftigkeit und Schutzwürdigkeit ab. Die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde künftig unverändert fortbestehen, genießt keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz, es sei denn, es treten besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzu.

Das BVerfG stellt fest, dass auch die unechte Rückwirkung der Mietenregulierung in Bezug auf bereits vereinbarte Staffelmieten mit der Verfassung vereinbar ist. Das Vertrauen der Vermieter darauf, dass sich der Gesetzgeber einer Verlängerung enthalten werde, sei nicht besonders schutzwürdig.

Auf der anderen Seite verfolge die Einbeziehung von Staffelmieten, die bereits unter Geltung einer Mietenbegrenzungsverordnung vereinbart wurden, aber erst nach deren Auslaufen fällig werden, ein legitimes Ziel. Würden sie nicht der (erneuten) Miethöhenregulierung unterfallen, käme es mit Auslaufen der ersten Mietenbegrenzungsverordnung zu einem sprunghaften Anstieg von Bestandsmieten, denen Staffelmietverträge zugrunde liegen. Dieser Effekt liefe den Zielen der §§ 556d ff. BGB zuwider, drastische Mietanstiege einzudämmen und Mieterinnen und Mieter vor den negativen Effekten zu schützen, die damit einhergehen, dass auf angespannten Mietmärkten Vermieter Erträge realisieren können, die mit der Sozialgebundenheit ihres Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG nicht in Einklang stehen.

Relevanz für die Praxis

Die 2. Kammer des Ersten Senats knüpft – erneut sehr sachlich – an den Wortlaut des aus mehreren Absätzen bestehenden Art. 14 GG und die gefestigte Rechtsprechung des BVerfG an. Ebenso sachlich werden die von Vermietern immer wieder eingewandten Negativeffekte (jeglicher) Mietpreisregulierung beschieden. Sie werden behauptet und diskutiert, sind aber gerade nicht belegt.

Für die aktuelle Diskussion um eine Entfristung der Regelungen und ihre Bußgeldbewehrung hilfreich sind sicher auch die nüchternen Feststellungen zu der Tatsache, dass der vom Gesetzgeber gewählte Regelungsmechanismus die Mietendynamik lediglich verlangsamt, nicht mehr angemessene, allein aus der Marktsituation resultierende Preise begrenzt, ohne eine absolute Höchstgrenze einzuführen. Entgegen immer wieder erhobenen Einwänden ist (bereits) die in § 556d Abs. 1 BGB als Anknüpfungspunkt gewählte ortsübliche Vergleichsmiete am Markt orientiert, nicht etwa statisch. Sie repräsentiert nur nicht das, was der Markt irgend hergibt, muss es auch nicht. Denn ein solcher Nutzen wird nicht durch Art. 14 GG geschützt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentiert – verfassungsrechtlich unbedenklich – einen am angestrebten Normalzustand orientierten Maßstab für die höchstzulässige Miete.

Besondere Beachtung verdienten schließlich die Feststellungen zu den nach Art. 14 Abs. 2 S. 2 GG vom Gesetzgeber zu berücksichtigenden Gemeinwohlbelangen und die Einbeziehung des gesellschaftlichen Zusammenhalts, der durch Gentrifizierung und Segregation untergraben werden könne.

Quelle: Ausgabe 04 / 2026 | Seite 66 | ID 50677867